央廣網北京6月27日訊息（記者門庭婷）期待已久的北京樓市新政終於落地。6月26日，北京多部門聯合下發【關於最佳化本市房地產市場平穩健康發展政策措施的通知】（以下簡稱【通知】），主要包括調整首套房最低首付比例降至20%；5年期以上首套房貸利率下限降至3.5%；公積金貸款最低首付比例降至20%；多孩家庭購買第二套房按首套認定；開展住房「以舊換新」活動……
在業內人士看來，作為首都，北京樓市政策風向標的意義更強，需要結合更多一二線城市「517政策」落地的效果，來制定政策出台的力度和方向。而多個城市政策出台後二手房成交量的反彈，為北京提供了參考，因此此次政策的出台也更為「從容不迫」。
記者了解到，本次政策核心內容主要有五大看點，均從降低購房者入市門檻、降低購房者資金成本、減輕購房者負擔等切實問題出發。
看點一：調整商業性個人住房貸款首付比例及利率
【通知】提出，購買首套住房，最低首付款比例為不低於20%，貸款利率為5年期以上3.5%；購買二套住房，位於五環以內的，最低首付款比例為35%，貸款利率5年期以上為3.9%，位於五環以外的，最低首付款比例為30%，貸款利率5年期以上為3.7%。
值得關註的是，此前北京二套首付比例的差別主要在於是否為城六區，本次調整為五環內外，與4月30日限購政策調整區域範圍一致。中指研究院市場研究總監陳文靜表示，此舉更有利於政策落實和執行。
從首付變動情況來看，以一套300萬元的五環外房屋為例，政策前首套、二套首付分別為90萬元（30%）、120萬元（40%），政策後首套、二套首付則分別降為60萬元（20%）、90萬元（30%），購房門檻顯著降低。
從房貸變動情況看，對於一套五環內城六區住宅而言，按照貸款500萬、還款期限為25年計算，二套利率由4.55%降至3.9%，總利息將減少54.5萬元，每月還款減少1817元。
北京鏈家研究院院長高原分析稱，調降首付比例可有效降低購房者入市門檻，激發潛在購房需求，保持房地產市場的整體活力。同時，下調新增房貸利率可降低購房者資金成本，減輕購房者負擔。
本次北京住房信貸政策調整後，四大一線城市中，北京、上海、深圳首套和二套最低首付比例降至20%和30%，體現了住房信貸政策的差別化。不過，業內人士也表示，上述三個城市的利率水平最低3.5%，二套3.7%和3.9%或仍有下降的空間。
（一線城市最新房貸政策）
看點二：調整公積金住房貸款最低首付
本次政策中提到，對於申請住房公積金個人住房貸款，購買首套房最低首付款比例為20%；購買二套房的，位於五環以內的，最低首付款比例35%；位於五環以外的，最低首付款比例30%。
陳文靜提到，本次首付比例首套下降10個百分點，二套普遍下降10-15個百分點，公積金貸款首付比例與商貸同步調整，有利於促進剛需和改善性住房需求釋放。另一方面，也將大幅降低房貸利率，降低購房者置業成本。
看點三：支持多子女家庭改善性住房需求
與其他城市類似，本次北京政策的調整也向多子女家庭進行了傾斜。政策提到，對北京市戶籍二孩及以上的多子女家庭，購買第二套住房的，在個人住房貸款中認定為首套住房。
陳文靜在接受采訪時表示，本次北京最佳化政策對多孩家庭給予了更多側重，將促進多孩家庭住房需求釋放，帶動市場活躍度進一步提升。
廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，多子女家庭往往有改善住房的意願，家庭成員增加（含父母），購買二套有客觀性。購買第二套住房仍屬於剛需，執行首套資格，既能降低首付比例，也能降低利率，具有降門檻和降成本兼有的效果。
看點四：購買綠色建築等可上浮貸款額度
新政提出，對於申請公積金購買二星級、三星級綠色建築的借款人，可貸款額度分別上浮20萬元、30萬元。對於申請公積金購買A（BJ）級、AA（BJ）級、AAA（BJ）級裝配式建築的借款人，可貸款額度分別上浮10萬元、20萬元、30萬元。
同時，對於申請公積金購買超低能耗建築的借款人，可貸款額度上浮40萬元。此外，對最高額度進行了限定，同時滿足上述多個適用條件的借款人，上浮金額可累加，最多可上浮40萬元，最高貸款額度不超過160萬元。
4月8日，北京住房公積金管理中心官網釋出【關於住房公積金支持北京市建築綠色發展的實施辦法（征求意見稿）】，本次相關政策也是正式落地的體現。
看點五：開展住房「以舊換新」活動
【通知】還提到，北京市房地產業協會、房地產中介行業協會將搭建對接平台，鼓勵更多開發企業、經紀機構參與，共同為「以舊換新」居民提供更加優質的服務。對居民家庭出售舊房購買新房的，房地產經紀機構優先推動舊房交易，舊房成功出售後，相關訂金轉為購買新房的首付款；如在一定時期內未能成功出售的，開發企業則無條件退還訂金。
根據中指研究院監測數據，截至2024年6月25日，全國已有超85城推出住房「以舊換新」措施，具體可分為「國企收舊換新」和「中介優先賣」兩種主流模式，分別有超30、40城參與。
在陳文靜看來，本次北京明確「指導行業協會搭建開發企業、經紀機構、購房家庭三方對接平台，鼓勵開發企業、經紀機構提供優質服務，實施優惠措施，支持購房家庭‘以舊換新’」，屬於「中介優先賣」模式，近兩個月北京二手房成交量整體保持較高水平，本次北京支持「以舊換新」有望產生一定積極效果，暢通一二手鏈條。
展望後市：樓市7月有望繼續升溫
「517新政」出台後，各省市陸續跟進在地化政策細則，目前全國大中城市基本已完成響應調整。北京、上海、廣州、深圳等一線城市中，北京與上海力度基本齊平。
事實上，在本次政策調整前，北京已經多次釋出樓市寬松政策。中原地產研究院統計，從2023年9月開始「小步快走」，北京樓市最佳化調整已經累計進行了9次。
「政策小步快走，逐步寬松。」中原地產首席分析師張大偉分析認為，北京一直是全國房地產市場最穩定、政策力度最強的城市，從2017年開始的調控政策抑制了市場非理性上漲，基本做到了「房住不炒」。在當下市場供需結構發生變化的情況下，順應市場對政策進行調整，有利於市場穩定，而當下北京市場，尤其是新房市場迫切需求出台新政，此次北京選擇在這一節點落地「517新政」，基本符合預期。
高原認為，本次北京的政策調整與此前的幾次調整相比具有力度大、影響範圍廣的特點，這體現出北京不斷最佳化房地產政策、促進房地產市場平穩健康發展的決心。從近期市場動態以及上海等城市的政策後市場表現看，本輪政策調整對市場預期的改善具有積極意義，也能有效緩解購房者觀望情緒，隨著新政策的落地實施，北京房地產市場或將進入新的發展階段。
從未來市場預期看，張大偉表示，北京實際6月二手房成交量已經接近3月小陽春，但新房調整明顯，新政後，二手房成交量在7月有望穩定在1.5萬套左右的成交量，新建商品房也會有所企穩。
58安居客研究院院長張波預計，政策出台後，北京五環內二手房的成交量會呈現明顯上升的態勢，同時五環外的新房熱度預計也將不斷提升，三季度北上總體復蘇的態勢會進一步強化，帶動更多一二線城市不斷走出市場低谷，購房者的信心預計也將會不斷增強。
對於市場較為關註的限購問題，陳文靜表示：「本次政策中，對北京限購年限並未做出調整，未來依然有最佳化空間和預期，下半年隨著核心城市政策效果逐漸顯現，全國市場也有望逐漸築底企穩。」
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