編者按：
3·15之際，鳳凰網房產聯合中國品質新聞網發起「315樓市陽光行動」專題報道，從計畫施工、交付品質、案例評選等全維度還原樓市真相，旨在搭建買賣雙方溝通對話平台，助力房地產誠信建設，共同推動市場高品質發展。
— 以下為正文 —
「買房的時候約定的裝修標準是4000元/㎡，但看下來還沒有人家裝標2000/㎡的小區品質好」。
據鳳凰網房產調查，裝修貨不對板、粗制濫造、虛假宣傳，是上海乃至全國新房市場中最常被投訴的問題，即使上海2022年推出了全國首創的「預看房」利民政策，但在商品房「預售制」玩法下，行業的規範之路依然任重而道遠。
Part.1
在沒有預看房之前，上海多數樓盤交付如同「開盲盒」，如今有了預看房制度，業主的「驚嚇」似乎來得更早了一些。
位於松江新城的首創禧瑞雲庭的業主告訴鳳凰網房產上海，他們的樓盤近日進入預看房階段，但業主們卻發現計畫嚴重降低裝修標準， 完全沒達到一房一價表中明確標記的4000元/㎡。
「我們現在發現的問題包括但不限於：室外外墻開裂、局部破損、隨意開孔，塗料透底，地坪高低不平，一樓大堂吸頂燈、信報箱等，不符合當初的宣傳和設計；室內墻面開裂、漏水，陽台玻璃滲水，大理石磚面破損，衛生間直接使用石膏板吊頂並且未防水，百葉窗失靈，使用低劣電器，地板使用E1級地板」 等等，甚至小區裏還出現了兩個裝修版本，其中一種做了陽台移門拆除、通鋪地板等改造。
（首創禧瑞雲庭購房合約/業主供圖）
業主提供的證據顯示，針對業主提出的訴求，首創置業也給出了文字版回應，例如外立面破損開裂、汙漬等問題會在竣工備案前整改完畢，但是像預留孔洞、線管排布、空調機位處柵欄、信報箱等都是按圖施工，無法配合整改；另外針對業主提出的大堂做金屬吊頂、綠化提升等，「屬於業主個人化品質提升，我司需內部匯報完成後給予最終答復」。
至於業主發現的雙重標準一事，開發商表示是「個別戶施工單位私下與業主達成的改造協定，目前已責令整改恢復交付標準並退回改造費用」。
（業主供圖）
據鳳凰網房產上海站了解，松江首創禧瑞雲庭於2022年8月和10月兩次開盤，均價58130元/m²，624套房源已基本售罄，合約約定的交房時間為2024年6月30日。
在2月份開發商組織的預看房階段，業主們肉眼發現自家新房施工水平粗制濫造，品質與隔壁剛交付的某商品房小區相差甚遠，而隔壁樓盤的裝修標準價格只有首創禧瑞雲庭的一半。
業主們認為計畫並未達到預看房條件，4000元/㎡的裝修標準完全質價不符，開發商首創置業也不願積極配合整改，於是發起了大規模的投訴。
預看房日變維權日，這在上海並非個例。
臨港集團開發的金融灣晶計畫，於去年12月份組織預看房。業主向鳳凰網房產爆料稱，看房時發現計畫地庫未完工、樓梯間漏水，室內裝修問題更多，「目前我們有幾百戶業主不願意收房，要求開發商整改，開發商就把責任推給了建設方中建八局，而中建八局對於業主的訴求卻根本置若罔聞」。
鳳凰網房產上海站就此事向開發商核實，對方表示，「樓梯間漏水是保潔誤開消防栓導致，地庫目前在做品質提升還沒完工，還不是最終成品」，不過業主們並不認可開發商的說法，表示「一到下雨天樓梯間就漏水，根本不是開不開消防栓的問題」。
（業主供圖）
去年底開始預看房的虹口區高端計畫弘久新弘北外灘，當時地面公共區域、車庫還在施工，多幢住宅樓門頭也沒有完工。業主們要求對發現的問題進行整改，開發商弘久集團「全部推到交房後的2年質保」。
（預看房時的弘久新弘北外灘入戶區域）
今年3月開始預看房的楊浦濱江壹號，近日業主們同樣向鳳凰網房產投訴其粗制濫造，降標嚴重，產品與宣傳、銷售承諾不符，「均價9.9萬/㎡千萬豪宅，品質還不如隔壁動遷房」。
「合約約定一層大堂頂面為石膏板吊頂、墻面為瓷磚、地面為瓷磚，現在的架空層無吊頂，地面是水泥地；外立面塗料粉刷不均勻、鋁板品質堪憂；小區樓梯間、車庫全為水泥；車庫入戶門非常簡陋；設計不合理，小區內每棟樓的出入動線都是經過小山一樣的小樓梯，還有欄桿阻隔，沒有平地可走。」
（業主供圖）
對於預看房中發現的大量問題，但在分戶驗收報告中驗收結論卻均為合格，業主認為，計畫分戶驗收的監理公司上海城建工程咨詢公司，也是開發商上海城建的下屬公司，「等於是左手監督右手，驗收結果涉嫌造假」。
（業主供圖）
一位業主告訴鳳凰網房產，3月23日，楊浦濱江壹號一批業主至計畫部討要說法，但開發商上海城建「拒絕溝通，24小時了，連材料都不收」，「我們的唯一訴求是開發商出面對話」。
Part.2
作為全國樓市「抄作業」的物件，上海新房市場向來執行較為健康。除個別別墅計畫外，上海新房在土拍階段就要求全裝修，並且對於裝修標準也有明確界定。
比如上述首創禧瑞雲庭，會在一房一價表中約定裝標為4000元/平方米；2022年開始，上海將裝修標準寫入土拍規則，此後每幅土地都會規定1500-5000元/㎡不等的集采裝標。
這是對購房者的一個保障。從源頭上確保了購房者買到的都是精裝房，而且一旦標準確定，也降低了開發商偷工減料的風險。
但是在實際施行中，購房者的權益並未有效得到保證。
據鳳凰網房產上海站調查，上海絕大多數樓盤在購房合約中並未約定裝修標準的具體價格，並且裝修品牌最多會約定「XX品牌或同檔次品牌」，購房者無法得知自己房屋裝修的真實花費，發現樓盤品質問題後只能寄希望於開發商「整改」。
至於所謂「房屋品質問題」如何界定，目前社會各界難以形成統一標準。
上海市安質監總站相關負責人曾在接受澎湃新聞采訪時表示，房屋品質問題有「主控項」和「一般項」之分。對於結構、滲漏等主控項必須全數符合要求，但對於一般項，在不影響使用功能和觀感品質的前提下，驗收標準是允許部份位置存在偏差的。
「預看房制度強調的是‘房屋品質’，業主反饋的意見當中有很多涉及規劃、綠化、交通組織及車位、銷售宣傳等方面的內容。而這些並不屬於房屋品質問題，非‘品質預看房’的檢視範圍， 建議業主按照購房合約約定的爭議解決途徑處理 。」市安質監總站相關負責人表示。
首創禧瑞雲庭的業主也告訴鳳凰網房產上海站，業主投訴至市/區建委，對方表示只能處理外墻不平、滲水、開裂這種問題，至於業主的其他訴求只能和開發商溝通或訴諸法律。
Part.3
那麽對於樓盤裝修品質出現問題，法律上是如何規定的呢？
北京金訴律師事務所主任王玉臣律師告訴鳳凰網房產，【最高人民法院關於審理商品房買賣合約糾紛案件適用法律若幹問題的解釋】第九條規定，因房屋主體結構品質不合格不能交付使用，或者房屋交付使用後，房屋主體結構品質經核驗確屬不合格，買受人請求解除合約和賠償損失的，應予支持。
第十條，因房屋品質問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合約和賠償損失的，應予支持。交付使用的房屋存在品質問題，在保修期內，出賣人應當承擔修復責任；出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行或者委托他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。
王玉臣律師告訴鳳凰網房產，「如果裝修標準在宣傳資料中有明確提及，可以根據【最高人民法院關於審理商品房買賣合約糾紛案件適用法律若幹問題的解釋】第三條‘商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃範圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，並對商品房買賣合約的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，構成要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合約，亦應當為合約內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。其實這個因素直接關乎房屋的價格。’之規定，主張相關說明或承諾也是合約的組成部份，對開發商也有合約約束力。」
王律師同時提醒，「如果發現一般的品質問題，業主可以要求開發商進行維修，並 做好取證工作 。比如，發現問題要及時透過拍攝將具體的問題記錄下來；透過書面函件去要求開發商履行相應義務。發書面函件時務必做好取證，務必用EMS發送，務必在郵單上寫明郵寄的內容。
另外務必註意保修期。商品房是有保修期的，很多部位的保修期只有2年，如果不及時提出，並要求修復，一旦保修期過了，可能再交涉就會變得更麻煩。所以一定要在保修期內提出，提出後，若在保修期內無法完成修復，保修期即使屆滿了，也可以相應地順延。
必要的時候，可請第三方專業機構對品質問題進行鑒定，也可透過訴訟的方式來保護自己的權利。訴訟過程中也可以申請鑒定，而且，這個時候的鑒定是在法院主持下進行，相應的鑒定結論也更加權威。」
