賣一買一、賣舊買新、賣小買大……5月28日，廣州市出台樓市新政，下調房貸首付，進一步放寬限購，再次鼓勵實施商品住房「以舊換新」。2023年至今，全國已有超過70個城市表態支持住房市場「以舊換新」並付之行動，意在有效降低舊城改造高額拆遷成本，同時滿足當地老城區市民改善需求，並刺激住房消費升級迴圈。根據各地相關新聞報道事實，花式「以舊換新」政策迎來多數百姓的叫好聲，但地方政府在組織推動這項政策過程中卻面臨重重考驗。
這樣的改善新政對房地產市場有哪些影響？太原目前有無類似的住房「以舊換新」政策？實施過程中有哪些堵點需要打通？記者就此進行了調查了解——
5月22日，廣州市房地產行業協會、廣州市房地產中介協會聯合發起住房「以舊換新」活動倡議。首批共發動廣州市122個房地產計畫和12家房地產中介機構參與。活動時間為2024年5月25日至2024年11月24日。
根據活動內容，鼓勵房地產開發企業為換房人提供無憂選購新房服務，包括：釘選新房房源、首付寬限期、無責任解除新房認購協定並退還訂金，以及為換房人提供購房款折上折、購房大禮包、減免物業服務費等優惠，鼓勵房地產開發企業成立專門的「售舊」服務團隊，與房地產中介機構加強聯絡，為換房人提供更精準的「售舊」服務。同時，鼓勵房地產中介機構在與房地產開發企業合作開展「以舊換新」期間，優先推廣舊房房源；鼓勵房地產中介機構為換房人提供舊房出售後新房交付前的過渡性租房傭金優惠；如透過同一房地產中介機構完成「以舊換新」的，鼓勵房地產中介機構給予換房人傭金優惠等。
事實上，「以舊換新」並非新操作，早在2023年9月，「以舊換新」的樓市新模式就在山東淄博等地開展。此後，類似模式不斷被揚州、連雲港、麗水、寧波、啟東、宣城、亳州、太倉等多地復制。2024年以來，上海、武漢、深圳、無錫、鄭州等核心城市也加入「以舊換新」的大軍中。據中指研究院監測數據，截至5月27日，全國已有超70城表態支持住房「以舊換新」「收舊換新」。
記者查詢各地政策發現，當下主流的「以舊換新」主要分為兩種方式。
第一種方式是開發商與中介機構聯動
購房者可在開發商處認購並釘選房源，並由委托的房地產經紀機構出售舊房，若在一定期限內舊房售出可按流程購買新房，舊房未售出則退還新房認購金。以上海為例，首批參加活動倡議的計畫有30余個，購房者可在支付寶小程式的「以舊換新」活動報名入口報名登記，也可以在計畫現場報名，挑選合適的房源後簽署訂房合約，不同計畫需要支付數額不等的定金，隨後購房者可在參與活動的中介機構中自行選擇一家或多家簽訂委托出售協定，如果中介機構推動舊房交易完成，樓盤和換房人按約定繼續購房，如果舊房未售出，按約定解除協定，選定的新房可以退房退款。
第二種方式是國企平台或開發商直接收購舊房
售房款則由購房者用於在相應計畫購買新房，其中，國企平台收購的二手房用作租賃住房對外租賃營運，用於保障性租賃住房和人才公寓房源等。例如河南鄭州，鄭州城市發展集團有限公司作為主體收購二手住房，促成群眾透過「賣舊買新、以舊換新」購買改善性新建商品住房；艾寧市鼓勵房企購買意向購房人的存量房，給予房企總購房款2%的財政補貼；揚州某房企提出「直接置換」，房企直接收購購房者存量房，購房者無須等原有房屋賣出即可購得新房。
記者註意到，多地推行的「以舊換新」政策都是兩種模式並列，例如鄭州、寧波、南京等，參與活動的房企不乏保利、萬科、中海、旭輝等知名房企。省城多位業內人士表示，開發商對政府主導的「以舊換新」非常歡迎，除了對計畫大戶型的去化帶來了積極作用之外，有國央企背景的房企也可以透過自身優勢調動多方資源，促進新房與二手房之間的流轉。當然，目前的「回購」模式主要由地方國企平台參與，因為該模式對房企實力有一定要求，回購的成本以及後續對舊房處置的合理性對多數民營房企來說都是不小的難題。
一般而言，大多數人只有賣掉舊房子才能購買新房，而住房「以舊換新」一定程度上能幫助置換需求客戶加速賣掉舊房子，降低其在置換過程中的時間成本，啟用市場的改善型需求。但從各地政策出台後的市場表現來看，很多城市的住房「以舊換新」成效有限。業內人士介紹，參加的房企雖然不少，但為「以舊換新」提供的可售房源卻是房企難去化的計畫或頂樓等有硬傷的房源、而這些房源市場的認可度不高，致使「以舊換新」的效果不明顯。
近年來，「二手房不好賣」是全社會的普遍感受。根據58安居客研究院釋出的【全國百城二手房市場3月報】，今年3月，全國百城二手房在架房源量環比增加。其中，一線城市二手房平均在架房源為16.17萬套，環比增加了15.8%。二、三線城市平均在架套數分別為8.27萬套、2.60萬套，環比增加了15.1%和12.6%。記者采訪了省城某中介機構負責人黃先生，其表示目前省城二手房掛牌量近4萬套，且在持續增加，房地產市場供求關系已發生轉變，除了一小部份具備學區優勢或者急售降價的房源得以較快成交之外，大部份房源的掛牌周期越來越長。業內人士表示，住房「以舊換新」實際上是對二手房流轉周期較慢的一種刺激，但隨著「買一賣一」的客群逐步入市，二手房掛牌數量恐持續上漲，根據各地政策，舊房如果沒有成功出售，新房可以退房退款，在「去化難」依舊是市場難題的當下，許多城市推行的住房「以舊換新」成效有限。而國企平台或開發商收購模式卻要求購房者在指定的新房樓盤購買，購房者的選擇受到一定限制，只有計畫的區位、價格、配套資源等與購房者目標相契合才能實作「以舊換新」。除此之外，部份居民就業收入預期不樂觀，購房者觀望情緒重，購買期房較為謹慎等因素也一定程度影響了住房「以舊換新」的效果。
在淡市之中，政府出台積極政策提升行業信心、增加市場活力的舉措至關重要。而「以舊換新」與其他利好政策相結合，無疑會刺激市場置換改善需求釋放，提升房地產市場活躍度。
以一些城市為例：
◎ 南通出台了購房者舊房可低於市場價出售，降價部份(最高20萬元)由招商蛇口進行補貼，與貝殼合作，賣舊換新1%好贊補貼等；
◎ 濟南萬科城推出了「以舊換新」政策，購房者訂房後有一個月寬限期，此外有1%—2%的新房優惠，支持二手房交易環節的中介費；
◎ 太倉對住房賣舊買新實施契稅補貼，給予新房契稅補貼，截至2024年4月底，江蘇太倉商品房「以舊換新」已累計成交新房235套，新房銷售額約8.02億元，置換存量房271套，收購金額約4.24億元……
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記者走訪省城住建房管職能部門了解到
目前省城還未推出住房「以舊換新」的政策，這種購房模式有待進一步探索。一位不願透露身份的權威人士表示，省城房地產市場「以舊換新」仍處於模式探索階段，在這一過程中不可避免地存在一些堵點。比如：
「賣舊房」環節，由於二手房掛牌量處於高位，即便透過中介優先推介，想要及時成交恐怕在價格方面仍得有一定讓步。如果是國企平台或開發商「收購」，評估的價格與市場價格可能會存在差距，市民及消費者能否接受？
「買新房」環節，該模式一般要求購房者在指定的新房樓盤購買，對房源、戶型、樓層有所限制，這意味著選擇性受到一定影響。
如何平衡「以舊換新」買賣雙方的利益，在組織推行過程中保障多方的安全，需要組織方有強大的執行力和超強的管理智慧。
而記者從省城樓市及中介市場得到的反饋資訊看，省城改善需求無法釋放的關鍵因素之一即是「舊房難出手 新房無錢買」。
山西艾倫律師事務所律師張成表示，住房「以舊換新」實際上是兩個房屋交易流程的融合，將「買賣」放在一起的交易相對更復雜，所以流程的設定需要更加明確而詳細，不光舊房子的產權需要清晰，例如貸款買房結清貸款、安置房補繳土地出讓金等，還需考慮新房是否為期房，舊房賣掉後的過渡期如何處理等問題。此外，針對置換房屋的業主個人也需要註意核實一些基本問題，如征信情況等。
業內人士表示，住房「以舊換新」需要其他利好政策的支持，才能最大效應的發揮作用，相關主管部門要充分發揮公共服務職能，不僅要搭建交易資訊平台，連線購房者、中介機構、房源，還要確保房源資訊的真實性、客戶需求的真實性以及價格的透明度，從而高效匹配供需，降低交易成本，為改善置業需求提供有力的支持。與此同時，存量房源的公共配套完善與老舊小區改造也不容忽視，提升二手房源舒適度，促進市場需求釋放，才能推動二手房市場與新房市場的有效迴圈。
