近日，在越秀·觀樾舉辦的一個廣深雙城論壇上，主持人問了一個很有意思的問題：你覺得 天河還能「統治」廣州多少年 ？
我的回答是： 47年 。
主持人問：為啥這麽精確？
我說，2021年的時候我就喊出「天河還將統治廣州50年」的口號，如今3年過去，就還剩47年嘛。
這當然是一句玩笑，但其中蘊含的觀點是堅定的： 你永遠可以相信天河，它始終都是廣州經濟的「定海神針」。
天河對廣州而言，為什麽這麽特殊？
01
廣州，6個中心在天河！
天河在廣州，相當於深圳南山+福田
先來看經濟首位度。
2023年，天河的GDP達6551.26億元，占據全市經濟總量的21.6%，相當於2.5個海珠，比第二名的黃埔還多了一個南沙。
具體來說，廣州每4個老板，就有一個在天河；全市每3家總部企業，就有一家在天河；全市每10家五星級酒店，就有7家在天河；廣州每2家米其林餐廳，就有一家在天河……
不僅僅是經濟，如果從城市功能來看，天河至少占據著廣州6個「中心」。
首先，天河是廣州的金融中心，以及高端服務業中心。
目前，天河集聚了全市75%以上持牌金融機構、近40%法人金融機構。
第二，它是互聯網產業的中心 ，網易、微信、YY、UC、多益、酷狗、荔枝……廣州幾乎所有的大互聯網公司最早都是從天河冒出來的。
第三，它是國際交往中心 ，廣州全市68家外國總領事館，天河一個區就占了54家，相當於全市的80%。
第四，它是高等教育中心 ，廣州有7所雙一流大學，其中有四所大學的母校區在天河（華工、暨大、華師、華農）。
第五，它是廣州的國際消費中心 ，天河城、天環、正佳、太古匯、K11、IGC……廣州市區的時尚大MALL，10個之中差不多有8個在天河。
第六，它是廣州地鐵網路的中心 ，全市客流量最大的10個地鐵站，天河區占了4個。更重要的是，開啟廣州地鐵規劃圖，幾乎所有外圍區的地鐵，都是朝著天河的方向修建。
放眼全國，像天河這樣同時承載6個「城市級功能中心」的行政區極少。
正因為如此，天河在廣州扮演的角色，相當於北京的朝陽+海澱，深圳的南山區+福田區。
天河區實拍圖 圖源：廣州天河釋出
02
天河還將「統治」廣州多少年？
上半場珠城說了算，下半場得聽它的
城市發展日新月異，天河也沒有停止發育，其成長的步伐從未停歇。
最近幾年， 天河就悄悄完成一次新的叠代 。
2022年，在廣州國際投資年會上，天河區長講了一句話，他說，CTD、CBD是天河建區37年以來的發展成效，也是天河連續15年穩坐廣州第一強區的關鍵。
這等於從官方層面宣布， 天河不僅是廣州的CBD，同時還前進演化為廣州的CTD。
何為CTD？它的全稱是Centre Technology District，一般譯為中央科創區，是城市為科研院所、科創公司、先進制造業打造的科創中心區，與城市的CBD （中央商務區） 並駕齊驅，構成 雙核結構 。
北京中關村、上海張江、深圳南山科技園、杭州未來科技城都是典型的CTD片區，它們都是所在城市先進生產力與高品質發展的象征。
天河的CTD片區，在哪裏呢？答案是： 天河智谷及周邊片區。
這個片區位於天河區東北部，一共78.2km²，包含 天河智谷 （15.2km²） 、 天河 智慧城核心區 （20.69km²） ，及其他片區（ 42.3km² ），前二者是天河CTD的核心區承載區，一共35.89km²
天河智谷與天河智慧城區位圖
這個片區有多厲害？
數據顯示，天河智谷及周邊已匯聚2500多家高科技企業，5個國家級研究中心、60個孵化器及眾創空間，提供約 20萬的中高端就業崗位 。
具體來說，今天廣州大家叫得上名字的科技公司，比如網易、微信、歡聚時代、三七互娛、中旭未來、UC瀏覽器、酷狗音樂、foxmail、小鵬汽車，最早都是從天河智谷及周邊區域誕生，然後才到全市開枝散葉。
天河智谷，堪稱廣州科技創新的策源地，是新經濟的播種機，是引領廣州未來發展的核心引擎。
科技不僅是生產力，也是人口虹吸器。近年來，天河區人口增速最猛的片區，不是珠江新城，也不是金融城，而是天河智谷周邊。
「七普」數據顯示， 天河區人口增量最多的兩個街道 （珠吉街、鳳凰街） ，均處於天河智谷區域。 目前這裏已引進超20萬科技人才，但還不夠，未來還有望吸納約50萬就業人口和約20萬居住人口，科技與人才在這裏雙向奔赴，共同成就CTD。
而這，也是天河智谷樓市發展的核心支撐。
另外，與高密擁擠、快節奏的CBD相比，天河智谷的規劃建設更註重以人為本、 親近自然 ，形成了 低密舒適 、連片開發、井然有序的城市面貌，引領了天河生活方式的叠代。
天河智谷實景圖 圖源：廣州日報
隨著中國經濟走向科創時代，天河已前進演化成CBD+CTD的雙核驅動模式，而CTD在產業、人口、生活方式等方面的優勢逐漸顯露，時代的接力棒將逐步轉交到CTD的手上。
所以，天河還將統治廣州多少年？上半場是珠江新城說了算，下半場得聽智谷片區的。
03
這是廣州最具「狼性精神」的土地
觀樾的「套路」只有一個：誠意
寫到這裏，我的腦海中閃出一個詞，叫做： 狼性 。
從產業結構就能感受到，天河智谷匯聚著全廣州最具拼搏精神、最能搞錢的一群人，他們是「卷王之王」，是廣州New money的象征。
過去20年的時間裏，從全國各地來的優秀年輕人，如網易創始人丁磊、微信創始人張小龍、小鵬汽車創世人何小鵬、歡聚時代創始人李學淩等科技大佬，抵達廣州的第一站都是CTD片區。
聚集著這樣一群狼性十足的New money，整個天河智谷的天空，都彌漫著一股朝氣蓬勃的氣息。
然而， 一個矛盾也越來越凸顯：
一邊是全國各地的精英人群湧入CTD片區，另一邊是它的住房供應沒有跟上節奏，目前智谷板塊的樓盤，大多瞄準剛需與剛改人群，其戶型、物業、品質感、檔次感，都滿足不了科技新貴的居住需求。
編輯之前到智谷板塊踩盤就發現，不少在那邊上班的高管，因為在附近找不到滿意的房子，只能買到其他板塊，忍受長時間的通勤之苦。
在此背景下，有一個品質豪宅，幾乎是帶著使命感而來，它的名字叫做： 越秀·觀樾 。
了解廣州樓市的朋友都知道，這是一個誠意十足的計畫。
首先， 它的選址極具誠意，周邊有山有湖 ，豪宅基因濃厚。計畫所在的世界大觀地塊，原本是廣州初代主題樂園，是很多老廣的童年記憶。
這個地塊有兩個湖泊，分別叫太陽湖和月亮湖。在天河這片以石屎森林而著稱的土地上，居然能找到這樣一個能夠 連片開發的湖山地塊 ， 非常難得。
目前，環湖區域中有三個地塊，均被越秀地產摘得，將整體建設、連片開發，打造為一個融合發展的無邊界豪宅區
為了把湖山優勢發揮到極致，計畫將容積率控制到2左右，而且都是罕見的13-17層的板樓小高層，與那些45層以上的超高層住宅相比，要舒適得多。
在寸土寸金的天河，能給到這樣的容積率，同樣誠意十足。
為了給業主提供更好的外部環境體驗， 計畫在地塊紅線之外，耗資數千萬改造周邊環境， 包括月亮湖、太陽湖的湖水凈化，以及沿岸的景觀升級修復。
目前，改造已經完成，給大家看幾張現場實拍圖，是不是特別賞心悅目？
越秀·觀樾實拍動圖（共有五張）
如上所示，改造之後的湖泊，清澈見底、波光粼粼，岸上綠意蔥蘢、清新舒展、美不勝收，這在遍地都是鋼精水泥的天河，就像一個綠野仙蹤的童話，完全可以與成都麓湖媲美。
成都麓湖生態城 圖源：麓湖官方
計畫才剛剛開盤，大草坪、大湖泊就給安排上了，這叫什麽？配套先行！
這種 所見即所得的兌現感 ，這種一步到位的確定感，在房地產下行的大背景下，顯得彌足珍貴，同樣給人一種 誠意十足 的感覺。
果然，做豪宅最好用的「套路」便是誠意。
04
觀樾氣勢磅礴、大氣舒展
都市版綠野仙蹤
至於產品，觀樾同樣 誠意十足 ，我敢說，它是廣州劃時代的一個計畫。
好的戶型，需要天時地利人和的共同加持。建築新規和板樓設計，為觀樾的產品贏得了更大的發揮空間。13-17層板式小高層，營造了低密、生態的居住環境。
樓棟行列式排布，井然有序中給足留白，契合中國人對居所兼具實用與審美的需求；大面寬、大陽台、大端廳，高凈值人士對理想居所的設想，在觀樾一一實作。
⭕️ 先來看看這個建面約 140m²戶型
低密小高層的板式設計，約13.2公尺南向面寬，開窗面多且闊，南北、東西雙對流，陽光與清風親寵每個角落。
「四葉草」布局，不僅是個好兆頭，更將公區與私區自然分隔，加上雙套房設計，營造「獨立又親密」的家庭氛圍。
主臥約270度環幕觀景，山林園景撲面而來，「林隱」趣致無限。
⭕️ 再來看看這個建面 約190m²戶型
」林隱「的plus版，約17.6公尺南向面寬+約9.4公尺奢闊陽台，開窗面再度升級。主套同樣約270度觀景，」山趣「的情緒價值拉滿。
約84m²LDBK一體化設計，滿足多代同堂、多人社交需求，場域氣場更勝一籌。
⭕️ 壓軸出場的是這個建面約 252m²戶型
1號樓252m²戶型，是計畫主推的 「樓王」 ，占據頭排湖景，而且是T2板樓設計，一層兩戶、都是邊位，每一戶都能看到無遮擋的湖面風光。
客廳采用的是類似深圳灣1號的那種大端廳，長約15公尺的L型景觀陽台，盡享270度奢闊景觀；約122m²LDBK巨廳，不僅是一個承載生活的大空間，更是容納各種可能性的生活場，在這裏可以解鎖各種生活方式，進一步豐富人生體驗。
建面約252m²戶型實拍圖
主臥同樣設定270度轉角飄窗，開闊視野、從容空間恍如度假，讓人心曠神怡。
建面約252m²戶型實拍圖
內有大面寬、大端廳，外有大草坪、大湖泊，觀樾的大氣磅礴、氣勢如虹，正契合了豪宅的內核氣質。
豪宅的氣質是什麽？首先就是看氣勢！
越秀·觀樾實拍圖（圖片來自廣州房產）
以上是站在計畫視角的實拍圖，不遠處的小蠻腰與珠江新城，清晰可見。
在這一刻，國際大都市的天際線，與觀樾的湖山環境，相映成趣，共同勾勒出一個 都市版的綠野仙蹤 。
越秀·觀樾（實拍圖，圖片來自廣州房產）
坐擁CTD這樣的超級地段，享受這樣的湖山居住環境，讓人聯想到 北京的泛海國際、上海的翠湖天地，以及深圳香蜜湖 等高端住區。
上海翠湖天地 圖源：貝殼
觀察北上廣深的這些高端住區，就會發現，它們大多位於New money紮堆的高能板塊， 並與鬧市區保持一個恰當的距離，享受優美的生態資源 。
在美國紐約，最貴的房子，不在熙熙攘攘的華爾街，而在中央公園旁邊。在英國倫敦，最貴的房子，也不在「金錢永不眠」的金融城，而在寧靜的海德公園旁。
在中國香港，最貴的房子，並不在寸土寸金的中環，而在依山看海的半山。在深圳，最貴的房子，也不在福田CBD，而在華僑城、香蜜湖、深圳灣這些有山海資源的片區……
中國香港實拍圖
從這些城市的經驗來看， 當一座城市的發展邁入高收入階段之後，有錢人在居住方面不再執著於霓虹閃爍的鬧市區，反而對低密生態的地方情有獨鐘。
所以，剛需買房看「學鐵商」這些配套，有錢人買房，更看重的是是圈層與山水，而在這兩個核心指標上，觀樾都是TOP級的存在。
首先，觀樾所在的CTD片區，聚集著這座城市最具拼搏精神、最能搞錢的New money群體，這從根本上保證了計畫的圈層不會差。
與此同時，觀樾所依附的湖山資源，仿佛藏在城市中心的一處綠洲，繁華與寧靜在這裏相遇， 並構築了一道奇妙的「結界」 ：裏面是綠野仙蹤般的閑適，外面是天河高速躍動的發展脈搏。
所以，當你押註天河的時候，知道什麽才是值得托付的終極資產了嗎？
