万科集团董事长郁亮先生预测说，今年起，或许我们应该做好房子「贬值」的心理准备。过去的两年里，无数城市和地区的房价如同秋日的落叶，普遍而无声地下跌。尽管2023年楼市救市政策如雨后春笋般涌现，力度之大前所未有，但楼市的颓势依旧难以逆转。这不禁让我们疑虑重重：2024年的房价是否仍将在贬值的漩涡中挣扎？
楼市的风向，历来与政策走向息息相关。2023年，各地政府为了挽救楼市，纷纷抛出各类扶持政策，如同温暖的春风，试图唤醒沉睡的楼市。他们不仅大幅降低了房贷利率和首付比例，还慷慨地推出了购房补贴政策。然而，这些措施似乎并未能点燃市场的购房热情，房价在短暂的回暖后，又如同冬日的江水，再次步入了下跌的通道。这反映出市场主体对房价未来走势的悲观预期，以及购房需求的持续低迷。
进入2024年，各地政府进一步加大了救市力度，如同加大了油门的赛车，试图在楼市的赛道上冲刺。然而，随着时间的推移，人们对于这些楼市政策的反应逐渐趋于平淡，仿佛是对这些政策的热情已经燃烧殆尽。这使得当前的救市政策效果并不显著，如同在平静的湖面上投下一颗石子，激起的涟漪转瞬即逝。
那么，这是否意味着房价将迎来新一轮的贬值潮呢？对于这一问题，万科董事长郁亮给出了他的新观点，首先，郁亮发现过去的开发投资策略稍显冒进，如同一只跃出舒适圈的狮子，虽然勇猛，却也面临着未知的风险。因此，万科将调整土地购置与融资模式，以维护财务的稳健性，如同狮子逐渐回到安全的领地，稳定地前行。
早在2018年底，万科就前瞻性地提出了「活下去」的口号，这在当时虽然引起了热议，但万科作为房企中财务最为稳健的代表，其决策无疑具有深远意义。市场随后的走向也印证了万科的前瞻性。然而，即便如此，万科的掌舵者郁亮依然认为过去几年万科在土地购置上表现得过于激进，购入过多土地。这会导致庞大的资金支出和沉重的负债，如同一只背负着沉重负担的大象，艰难地行走在丛林中，从而显著增加企业的财务风险。因此，可以预见，未来万科及整个房地产行业在土地购置方面将更为审慎，如同猎豹在捕猎前耐心地等待最佳时机，投资规模也将逐步调整，如同春天的樱花，逐渐绽放，又逐渐凋零，寻找着最佳的平衡点。
楼市库存的消化之旅犹如攀登崎岖的山峰，每一步都充满挑战，房企在降低负债的道路上更是可能步履维艰。目前，对于房企而言，房屋销售成为了他们的首要任务，资金回笼和负债降低成为了他们迫切的需求。然而，楼市的现状并不容乐观，房屋销售难度的递增让房企的负债降低之路变得异常漫长。据中国房地产报的统计数据显示，上市房企TOP50的总负债高达19.7万亿，平均每家房企负债近4000亿。其中，负债超过万亿的房企也不在少数，部分房企更是面临着资金链断裂的严峻风险。
为了应对这一高负债率的困局，住建部在2020年推出了「三条红线」政策，旨在为房企的融资规模和扩张速度设下限制，进而推动房企降低负债率。然而，降低负债率并非一蹴而就的事情，尽管住建部已给出了最后期限，但能够成功降低负债率至「三条红线」标准以下的房企仍是凤毛麟角。因此，在当前的楼市环境下，房企的去库存和降低负债之路注定是一场漫长而艰苦的战斗。
作为行业的大佬，郁亮对未来房地产行业的发展保持乐观态度。他认为，尽管面临着诸多挑战，但房地产行业依然蕴藏着巨大的发展潜力。他给出了两个有力的理由：一是未来10年将有2.6亿新市民涌入城市，同时还将新增0.7亿新城市人，这将构成庞大的刚需和改善型购房需求；二是城镇中有大量2000年前建造的房屋，其中很多甚至没有电梯，这部分房屋亟待改善和更新。这两个因素都预示着未来人们对住房的需求将持续旺盛，房地产行业仍然拥有巨大的发展空间。
虽然当前的楼市环境需要时间来调整，人们对楼市的信心也需要时间来修复，但随着时间的推移，我们有充分的理由相信房地产行业会逐步恢复到正常的发展水平。
我们觉得，郁亮至少说对了一半，那就是，房子会贬值。
