原創 劉曉博
最近，政策面發生了重大逆轉，我之前預測的「轟油門」終於出現，而且很像是「地板油」！
股市發生的變化更令人震撼。
最新的2024年全球主要股指排行榜上，深圳創業板指數已經躍居冠軍，恒生指數、深證成指、上證指數等也都殺入了前7名。而在9月24日之前，A股、港股跌得「爹媽不認」，大逆轉就是在過去7個交易日裏發生的。
樓市也在發生巨變
，尤其是大城市核心區的樓盤，最近兩周成交非常活躍，二手房賣家也普遍「返價」。
在深圳，外地人湧入不限購區域核心片區搶房的勢頭非常明顯。
一線城市裏，只有深圳的非核心區和廣州全域取消了限購。北京上海取消限購可能性不大，所以全國富人爭搶深圳、廣州優質住宅的局面，正在形成。
深圳土地供應量非常小，存量住宅也比較少，外地人零門檻買住宅的局面能維持多久是很難說的。廣州核心區的「限購零門檻 」，也不可能永遠維持下去。一線城市的「限購——放松限購」只能是周期性的。
最近讀者留言中最關心的問題是：我所在的城市，樓市是否還有投資價值，它屬於幾線城市？哪裏是核心區？何時出手購買最合適？
今天這篇文章就回答這個問題。
判斷一個城市是否值得投資，主要看以下幾個方面：
第一，這個城市的資金總量 ，也就是金融機構本外幣存款余額，我認為如果用一個指標衡量一座城市的綜合競爭力、發展潛力的話，只有這個指標最可靠。
第二，城市的行政級別、在國家戰略中的地位。 在中國，政策和官方規劃的作用非常大，不容忽視。忽視官方規劃，就是跟錢「過不去」。城市級別高、在國家戰略中地位重要，不動產價值就高。
當然，也不是所有的規劃都能產生作用，這個問題要辯證地看。
第三，幾個重要的輔助指標。 比如人口增長態勢，主要看小學生人數、在園幼兒人數的增長態勢；科技研發投入（R&D經費、人員）和取得的成果（PCT專利、發明專利擁有量）；上市公司家數、國家級專精特新企業數量、上市公司市值、個稅等。
判斷一個城市的核心價值區，有以下幾點最值得重視：
第一，看「規劃+現實」。
首先要知道，當地十四五規劃、2035年版國土空間規劃中最重視的幾個片區。然後在裏面選最具人氣、地鐵最密集（不是規劃，而是已經實作的）的片區。尤其是兼具了人氣、地鐵密度、新一代豪宅和市政府等因素的片區。
第二，小心「空頭規劃」。
有些城市很善於畫餅，把最高規劃頭銜給了遠離傳統核心區的新區，甚至把市政府都搬遷過去，還規劃了密集的軌域交通網絡，但就是沒有人氣。這種片區要非常小心。由於人口紅利終結，很多城市未必能實作規劃，更何況這種規劃還在變化中。
比如武漢之前高規格規劃了長江新區，現在又搞了武漢新城；南方某一線城市，之前核心區是「兩個圈」，今年突然變成了「三個圈」，這類做法會把新區放在非常尷尬的位置。
盡量在有人氣、有配套、有產業支撐的傳統中心城區（或非常成熟的新區，比如蘇州工業園區）買房，這樣比較穩妥。至少將來出租沒有大問題。
目前不動產仍然有投資價值的城市也就20多個，而且必須是這座城市的核心區、或者配套特殊的片區。因為幾乎每個城市，都出現了鶴崗化片區。
有價值的城市和片區名單如下：
4個一線城市：北京、上海、深圳、廣州的核心區，包括其二類核心區。
7個強二線城市：杭州、成都、南京、蘇州、重慶、天津、武漢的核心區。
部份中二線城市：寧波、東莞、西安、鄭州、合肥、長沙、廈門、青島、濟南、福州的核心區。
3個特殊政策區域：海口、三亞、珠海的核心片區。
北上深都市圈的幾個重點片區：中山馬鞍島、河北燕郊、蘇州昆山，東莞有深圳地鐵10號線站點的區域等。
下圖是2023年末，主要城市的資金總量：
只有北上深資金總量超過了10萬億，其中北京、上海更是超過了20萬億，所以這三座城市的不動產價值最高。
廣州跟深圳的差距，超過了一個天津。這是近年來，大家認為廣州弱的根本原因。而廣州對杭州的優勢，也基本上在1萬億左右（今年略有拉大），差距只相當於一個強三線城市，這是坊間出現杭州要趕超廣州的根本原因。如果你看GDP數據，是沒有這種感覺的，所以GDP不可靠。
至於重慶，GDP雖然超過了廣州，但資金總量差距顯著，廣州基本上等於「重慶+武漢」，這就是廣州和重慶真實實力的差距。
GDP相當於一座城市1年的財富增量，而資金總量相當於這座城市賬上有多少錢。 前者被納入了政績考核，往往有水分；後者基本上沒有納入政績考核，可信度比較高，更能反映一座城市的真實實力。
武漢是強二線城市的「守門員」，一座城市資金總量超過武漢，才能成為強二線。目前距離最近的是寧波和西安，其次是長沙、鄭州。
表格裏福州以上，都可以認為是中二線城市。廈門特殊一點，經濟上沒有達到中二線，但樓市達到了。
無錫、佛山也是中二線城市，但不動產價值沒有被我認可。佛山是供應量太大，無錫則距離一線城市都市圈核心區稍遠。
三亞、海口、珠海，都是屬於政策特殊地區，經濟總量不足，但政策含金量高。海南還有自然溢價，所以也列入了有價值城市。
北上深都市圈核心區，比如中山馬鞍島、燕郊、昆山，以及東莞非核心區的鳳崗（有深圳地鐵10號線5個站點），也有一定價值。
內地城市，目前只建議投資性購入這些地方。其他城市除非自用，否則不建議投資。
建議大家盡量買一線城市。
如果你不移民，未來工作生活的重心仍然在內地，那麽一線城市、強二線城市核心區的優質住宅，仍然是長線最值得配置的資產。
雖然人口紅利終結了，但大城市不缺人口紅利。中國有14億人口，維持10多個頭部城市的人口增長是沒有問題的。
更何況，決定不動產價值的主要是貨幣供應，其次才是人口。人口因素裏，不僅有總量，還有質素因素。
最後說一件事。
最近有讀者告訴我，一個研究經濟數據的作者，最近多次在文章裏宣稱：資金總量（金融機構本外幣存款余額）這個指標，是他在2016年率先提出的。
這讓我感到非常意外。這個指標早就有，但賦予它重要意義，是我在2010年前後率先提出的，當時我就在文章裏稱呼它是「資金總量」，最初的文章用筆名發表在天涯的經濟板塊，現在找不到了。
2013年到2015年，我用「天天說錢」為筆名，寫過多篇文章（目前主要保留在「天天說錢」新浪網誌 ），分析各地的資金總量。比如下面這篇：
之所以耗費幾段文字說明這件事，是因為曾有讀者在後台留言，說我研究城市的時候，資金總量、小學生人數等指標的研究角度是照抄別人的。
資金總量、小學生人數等研究方法，都是我在10多年前率先使用的。當然，研究方法是沒有發明專利的，使用的人越多越好。
