萬科集團董事長郁亮先生預測說，今年起，或許我們應該做好房子「貶值」的心理準備。過去的兩年裏，無數城市和地區的房價如同秋日的落葉，普遍而無聲地下跌。盡管2023年樓市救市政策如雨後春筍般湧現，力度之大前所未有，但樓市的頹勢依舊難以逆轉。這不禁讓我們疑慮重重：2024年的房價是否仍將在貶值的漩渦中掙紮？
樓市的風向，歷來與政策走向息息相關。2023年，各地政府為了挽救樓市，紛紛投擲各類扶持政策，如同溫暖的春風，試圖喚醒沈睡的樓市。他們不僅大幅降低了房貸利率和首付比例，還慷慨地推出了購房補貼政策。然而，這些措施似乎並未能點燃市場的購房熱情，房價在短暫的回暖後，又如同冬日的江水，再次步入了下跌的通道。這反映出市場主體對房價未來走勢的悲觀預期，以及購房需求的持續低迷。
進入2024年，各地政府進一步加大了救市力度，如同加大了油門的賽車，試圖在樓市的賽道上沖刺。然而，隨著時間的推移，人們對於這些樓市政策的反應逐漸趨於平淡，仿佛是對這些政策的熱情已經燃燒殆盡。這使得當前的救市政策效果並不顯著，如同在平靜的湖面上投下一顆石子，激起的漣漪轉瞬即逝。
那麽，這是否意味著房價將迎來新一輪的貶值潮呢？對於這一問題，萬科董事長郁亮給出了他的新觀點，首先，郁亮發現過去的開發投資策略稍顯冒進，如同一只躍出舒適圈的獅子，雖然勇猛，卻也面臨著未知的風險。因此，萬科將調整土地購置與融資模式，以維護財務的穩健性，如同獅子逐漸回到安全的領地，穩定地前行。
早在2018年底，萬科就前瞻性地提出了「活下去」的口號，這在當時雖然引起了熱議，但萬科作為房企中財務最為穩健的代表，其決策無疑具有深遠意義。市場隨後的走向也印證了萬科的前瞻性。然而，即便如此，萬科的掌舵者郁亮依然認為過去幾年萬科在土地購置上表現得過於激進，購入過多土地。這會導致龐大的資金支出和沈重的負債，如同一只背負著沈重負擔的大象，艱難地行走在叢林中，從而顯著增加企業的財務風險。因此，可以預見，未來萬科及整個房地產行業在土地購置方面將更為審慎，如同獵豹在捕獵前耐心地等待最佳時機，投資規模也將逐步調整，如同春天的櫻花，逐漸綻放，又逐漸雕零，尋找著最佳的平衡點。
樓市庫存的消化之旅猶如攀登崎嶇的山峰，每一步都充滿挑戰，房企在降低負債的道路上更是可能步履維艱。目前，對於房企而言，房屋銷售成為了他們的首要任務，資金回籠和負債降低成為了他們迫切的需求。然而，樓市的現狀並不容樂觀，房屋銷售難度的遞增讓房企的負債降低之路變得異常漫長。據中國房地產報的統計數據顯示，上市房企TOP50的總負債高達19.7萬億，平均每家房企負債近4000億。其中，負債超過萬億的房企也不在少數，部份房企更是面臨著資金鏈斷裂的嚴峻風險。
為了應對這一高負債率的困局，住建部在2020年推出了「三條紅線」政策，旨在為房企的融資規模和擴張速度設下限制，進而推動房企降低負債率。然而，降低負債率並非一蹴而就的事情，盡管住建部已給出了最後期限，但能夠成功降低負債率至「三條紅線」標準以下的房企仍是鳳毛麟角。因此，在當前的樓市環境下，房企的去庫存和降低負債之路註定是一場漫長而艱苦的戰鬥。
作為行業的大佬，郁亮對未來房地產行業的發展保持樂觀態度。他認為，盡管面臨著諸多挑戰，但房地產行業依然蘊藏著巨大的發展潛力。他給出了兩個有力的理由：一是未來10年將有2.6億新市民湧入城市，同時還將新增0.7億新城市人，這將構成龐大的剛需和改善型購房需求；二是城鎮中有大量2000年前建造的房屋，其中很多甚至沒有電梯，這部份房屋亟待改善和更新。這兩個因素都預示著未來人們對住房的需求將持續旺盛，房地產行業仍然擁有巨大的發展空間。
雖然當前的樓市環境需要時間來調整，人們對樓市的信心也需要時間來修復，但隨著時間的推移，我們有充分的理由相信房地產行業會逐步恢復到正常的發展水平。
我們覺得，郁亮至少說對了一半，那就是，房子會貶值。
