城鎮住房制度改革以來，中國房地產業迅猛發展，商品房住宅小區已成為城鎮居民主要的居住模式。隨著住宅小區建成年數的日益增長與物業管理行業市場競爭的日趨激烈，物業更替事件日益增多，由此引發的物業糾紛也成為城市基層治理中的重要挑戰。
基本案情
甲公司系某小區的前期物業服務企業，雙方簽訂的物業服務合約的期限自2015年4月1日起至2018年3月31日止。期滿後，雙方未再續簽書面物業服務合約，但甲公司繼續為該小區提供物業服務。2019年7月16日，該小區業委會出具的【解聘通知】載明，經業主大會決議，決定解聘甲公司，服務合約終止於2019年10月16日晚上23:59分。後由乙公司接手該小區提供物業服務。2019年10月11日，甲公司及乙公司的工作人員在該小區所屬的居委會形成會議記錄，載明老物業同意10月16日平穩交接，提出需要留守二至三人半年時間，對欠繳物業費進行收繳；2019年10月16日，甲公司工作人員與該小區業委會再次形成會議記錄，其中載明業委會確認以下事宜：……4. 物業服務費收到10月16日……
因甲公司未將溢收的物業服務費與車輛管理費返還，乙公司向法院提起訴訟，請求判令甲公司返還溢收的物業服務費、車位管理費四十余萬元，並支付相應的利息。審理中，乙公司向法院提出審計申請，要求對甲公司2019年10月15日之後收取的該小區物業服務費和車位管理費進行審計。但甲公司不同意披露相關數據並拒絕審計。
法院經審理認為 ， 因甲公司對該小區的物業服務時間已經結束，故甲公司持有溢收部份的物業服務費沒有法律及合約依據。其一，至本案審理期間，甲公司仍未將溢收的物業服務費返還至業主，距其結束時間已有一年半之久。其二，客觀事實上，溢收部份物業服務費所對應的期間，是由乙公司依據物業服務合約向小區業主提供了物業服務，且約定的收費標準高於甲公司，故乙公司主張該部份費用，不存在其額外獲利之嫌；其三，若該費用直接由甲公司返還給乙公司，則省去了業主向甲公司主張返還，同時乙公司再向業主催討等多重環節，有效地節約了社會及司法資源。
關於返還金額的認定，因乙公司並非實際交納物業服務費的當事人，要其取得每一戶業主的支付憑證等證據，客觀上確實存有難度。故在送出了部份證據可以證明甲公司存在溢收的情況之前提下，其向法院申請財務審計，並以審計結論作為證據具有正當、合理性；而甲公司作為溢收物業服務費的一方，若是對乙公司所主張的金額持有異議，完全可依據自身持有的財務賬冊等證據加以反駁，但其不予提供。對於對方所提出的財務審計申請，又以本案爭議系其與業主內部事宜為由予以拒絕。基於此，法院依照【最高人民法院關於民事訴訟證據的若幹規定】第九十五條「一方當事人控制證據無正當理由拒不送出，對待證事實負有舉證責任的當事人主張該證據的內容不利於控制人的，人民法院可以認定該主張成立」之規定，對乙公司主張的金額予以支持。
法治建議
新老物業服務企業更替的過渡時期，往往是物業糾紛的高發階段。原物業公司與小區業主未成功續簽書面物業服務合約，通常意味著業主對原物業公司的不滿已達到頂點。加上原物業公司在經營過程中與小區尚有一定利益糾葛，故原物業公司不配合甚至抵制新物業公司入駐，在相關材料移交、人員離場等方面設定障礙的情況比比皆是。
本案中，甲公司自2019年10月16日晚23:59分起停止對該小區的物業服務，故其溢收的物業管理費與車位管理費理應歸還。在甲公司負有交接義務，但久未將溢收的物業服務費返還至業主的情況下，乙公司作為物業更替的承接方提起訴訟，宜認為符合民事訴訟的起訴條件，此亦有效節約了社會及司法資源。由於確定具體金額的賬冊、台賬等記賬資料由甲公司控制，甲公司拒絕送出審計資料，實際起到了妨害證明的作用，相應的不利後果應由其承擔。
對此， 建議如下 ：
● 加強相關案例的法治宣傳。原物業公司多以其服務期內部份業主欠繳物業服務費為由拒絕返還，認為存在債的抵銷。但實際上欠繳物業服務費的債務人與溢收的物業服務費的債權人並不一致。原物業公司應盡早完成相關資料與財物的交接，以免訴累。
● 透過明確的約定避免糾紛。在物業更替時，原物業公司、業主委員會與新物業公司應就交接的事項進行書面約定，以明確的條款避免糾紛，同時降低訴訟中的證明難度。
● 加強矛盾糾紛的源頭治理。政府主管部門應強化對物業公司的常規監督。基層組織應在指導、監督業委會成立與執行、物業公司日常服務和業主違規行為約束等方面切實發揮作用，主導構建居委會、業委會、物業公司以及業主代表的常態化協商機制，盡可能減少矛盾的累積與擴大。
相關法條
【最高人民法院關於審理物業服務糾紛案件具體套用法律若幹問題的解釋】
第九條 物業服務合約的權利義務終止後，業主請求物業服務企業退還已經預收，但尚未提供物業服務期間的物業費的，人民法院應予支持。
來源：上海二中院微信公眾號
文字：余藝 徐江 苗一路
編輯：江萍
