本報記者 廖睿靈
安徽合肥新站高新區加大城市更新力度，統籌推進「拆建安管」一體化。圖為合肥新站高新區鶴翔園安置房專案建設現場，工人們正在緊張有序施工。 張 敏攝(人民視覺)
位於上海虹橋商務區的蟠龍天地是上海首批城中村改造專案，專案建成後不僅豐富城市文化休閑生活，更助推區域水岸經濟、夜經濟活力釋放，吸引不少市民前來體驗。圖為市民在蟠龍天地遊玩。 王 初攝(人民視覺)
今年以來，國內多個城市宣布城中村改造專項借款落地，尤其在納入城中村改造的35個超大特大城市，幾乎都有相關款項落地。這意味著國內多個城市的城中村改造專案將按下「加速鍵」。
作為房地產行業「三大工程」之一，目前各地城中村改造進展如何？專案建設有哪些「硬骨頭」要啃？城中村改造怎樣與房地產行業其他重點工程實作有效銜接？
聚焦超大特大城市的城中村
在上海市崇明區城橋鎮東引路高島路交叉口，一幢幢新樓拔地而起。樓棟之間道路平整，綠化齊備；不遠處的空地上，各類兒童遊樂設施和戶外活動設施一應俱全——這是崇明區首個城中村改造專案安置基地，總建築面積12.66萬平方米，包含27幢住宅，能為1000多戶動遷居民提供新居。
城中村，被視作「城市裏的村莊」，是在工業化、城鎮化快速發展行程中形成的歷史產物。早年間，多地針對城中村進行過大面積拆除改造。去年以來，中國對城中村改造作了新規劃，提出「在超大特大城市積極穩步推進城中村改造」。
為何聚焦在「超大特大城市」？上海交通大學國際與公共事務學院教授、住房與城鄉建設研究中心主任陳傑告訴記者，與這些地方人口密度高等因素密切相關。按照劃分，城區常住人口1000萬以上的城市為超大城市，如北京、上海、深圳、廣州、成都等；城區常住人口500萬以上、1000萬以下的城市為特大城市，如青島、合肥、杭州、長沙等。在一些超大特大城市，城中村往往面積大、數量多，在為居民提供棲身之處的同時，也存在諸多安全風險隱患，居住環境有待改善。
「超大特大城市仍有不少城中村存在，與城市面貌不協調，其基礎設施和公共服務也與城市差距較大，不能滿足城中村居民對於生活品質的追求。因此，在超大特大城市積極穩步推進城中村改造意義重大，既可以讓城中村‘舊貌換新顏’，大幅提高基礎設施水平，又能消除安全隱患，提供更多宜居宜業的生活生產空間。在城中村改造過程中，能拉動養老、托育、學校、物業管理等基礎設施投資，還能帶動家電消費、房屋裝修等投入，進而為經濟穩增長發揮積極作用。」首都經濟貿易大學京津冀房地產研究院院長趙秀池說。
根據房地產研究機構中指研究院測算，未來5年，超大特大城市城中村改造預計帶動約10萬億元投資，拉動約10億平方米的投資規模。平均到每一年，將帶來約4400萬平方米的住宅新增需求。推進城中村改造，對於土地購置、建安投資等也有明顯帶動作用，將對房地產市場發展形成有效支撐。
啃「硬骨頭」的同時重保護、穩資金
放眼全國，各地城中村人口密度不同，產業情況有別，地理位置也有所差異。改造情況復雜多樣的城中村，不能盲目「一刀切」，而要因地制宜、分類推進。
按照住房和城鄉建設部要求，城中村改造分三類推進實施：一類是符合條件的實施拆除新建，另一類是開展經常性整治提升，還有一類是介於兩者之間的實施拆整結合。業內人士分析，這就是要守住安全底線，綜合群眾意願、資金情況、土地條件等進行科學研判，穩步有序推進改造。
拆除改造，要註重城中村歷史建築保護，重點做到活化歷史空間。在浙江紹興越城區塔山片區，一場舊城改造動工在即。此次舊城改造，征收範圍共計14個地塊，總面積約155.6畝。為配合舊城更新改造，塔山街道辦事處委托相關院校和市場主體，研究出具了相關歷史文化資源調查評估報告，涵蓋當地文物建築、傳統風貌建築等。目的就是「該拆的拆，該留的留，實作保護與城市發展的多贏格局」。
拆除改造，確保資金來源是重點，也是難點。「新一輪城中村改造難度較大，原因在於改造起點和改造成本更高，限制條件更多，可能面臨容積率限制、人口疏解壓力、歷史文物保護等問題，較難實作資金平衡。」趙秀池說。
破解城中村改造資金難題，需要多管齊下，多渠道籌措資金。今年以來，國內多個超大特大城市宣布城中村改造專項借款獲批，有的城市已完成首批專項借款落地投放。這意味著城中村改造專案的「資金網」正在織密。
在廣東省廣州市白雲區石槎路街頭，街道一側高樓林立，另一側「握手樓」「貼面樓」成排，風景獨特——這是位於廣州市主城區西部的羅沖圍片區一景，也是廣州市城中村改造專案的第一站。今年1月30日，羅沖圍片區潭村城中村改造專案首筆專項借款正式發放落地，款項金額達1億元。「專項借款成本低、效率高，為城中村改造專案解決了融資難題，給專案順利實施提供了堅實保障。」國家開發銀行廣東分行有關負責人表示。截至3月7日，國開行已發放城中村改造專項借款614億元，涉及北京、上海、廣州、武漢等33個城市的271個專案，惠及城中村居民約36萬戶。
織密城中村改造「資金網」，還要引入更多經營主體。去年11月，中建二局旗下中建玖合發展集團有限公司正式簽約廣州文沖東城市更新專案，計劃對位於廣州市黃埔區海絲城片區的文沖東舊村進行拆除新建，建設類別包括住宅、商業物業、公建配套等。
「今年2月，文沖東城市更新專案被列為廣州市重點建設專案之一。不同於傳統舊改工程，該專案透過‘產業更新+人居換新+服務革新’模式，為城中村改造提供‘一站式’最佳化升級方案。專案將引進相關配套產業集群，助力廣州市打造人工智能和數碼經濟試驗區新高地，加快黃埔區土地利用向集約型高質素發展轉變，進一步滿足廣州市現代產業及宜居城市建設發展需求。」中建玖合發展集團有限公司董事長王藝超說。
做好安置，有效銜接保障性住房建設
1月30日，國家開發銀行河南分行、中國農業發展銀行河南省分行向河南省鄭州市航空港區、惠濟區放款24億元。當地明確，款項將用於城中村改造專案前期工作、征收補償、安置房建設等。2月19日，上海市首單城中村改造專項借款落地，發放款項15.58億元，將用於浦東新區唐鎮小灣村、暮二村等地塊城中村改造專案前期工作、征收補償等。
「在城中村改造過程中，人員安置、產業轉移都是突出的難點，在做好安置房建設的同時，要推動城中村改造和保障性住房建設實作聯動。比如可以向收入較高的原城中村村民提供配售型保障房，向經濟能力有限的租客等群體提供保障性租賃住房。總而言之，就是要繼續構建‘一張床、一間房、一套房’的多層次住房供應體系。」陳傑說。
「透過城中村改造，可以豐富保障性住房來源，增加保障房數量，其中就包括配售型保障房和保障性租賃住房。在改造過程中，要註重加強相關設施配套建設，完善提升物業管理水平，與保障性住房建設實作有效銜接，共同打造更宜居宜業的生活生產空間。」趙秀池說。
今年以來，結合城市更新和城中村改造，國內多地已提出相關目標和要求。上海明確，2023年至2025年計劃啟動城中村改造專案30個，讓至少1.3萬戶村(居)民受益。合肥提出，加快推進現有104個城中村改造，推動「貨幣化安置、異地安置、入股安置」等多元化安置方式。湖南株洲明確，計劃用5年時間改造位於主城區範圍內的村落，解決高速城市化的遺留問題，推動產城融合發展。目前已有172個城中村被列入改造計劃清單，總占地規模17.79平方公裏。
「城中村改造結合老舊小區改造、‘平急兩用’基礎公共設施建設工程，將對拉動投資、提升城市治理水平起到積極作用，都是惠民生、利發展的好事，有利於打造更安全舒適的居住環境，提升社區活力和城市發展能階。」陳傑說，「不過，在改造過程中，也要保證專案的可持續性。如果城中村改造成本過高，不利於向低收入流動人口提供可負擔的居住條件，反而會使超大特大城市的人口集聚紅利流失，抑制城市活力和競爭力。」
