「合約解除了，拖欠好久的租金也拿到了！我們心裏的石頭呀可算落了地！感謝法院！」
日前，結束了一上午的庭審，上海市嘉定區人民法院（以下簡稱嘉定區人民法院）民事審判庭副庭長史建穎在法庭外碰上了等候在門口的當事人王大爺。他代表27戶業主，顫顫巍巍地送上一面錦旗，錦旗上「恪盡職守解民憂」七個大字格外醒目。
這是一起因酒店爛尾而引發的群體性糾紛案件——
酒店爛尾
27戶商鋪業主被拖欠房租
「酒店裝修是爛尾了嗎？還欠我的大半年房屋租金怎麽辦？」 2023年1月，望著大張酒店緊閉的大門，王大爺木樁似地楞在大張酒店門口。
靠著大半輩子積蓄，王大爺投資購買了兩間商鋪。2021年6月，他與另外的26戶業主分別與張總簽訂房屋租賃合約，將他們名下的總共58間商鋪租賃給張總用作酒店經營使用，約定每三個月付一次房租。酒店從2022年10月份開始重新裝修，工程進行了一段時間後卻突然停止。
之前一度熱鬧、燈火通明的裝修工地，如今卻是靜悄悄，一片狼藉。
除了王大爺，另外的26戶業主也遭遇了被拖欠租金的情況。 業主們一起找到張總詢問：
「從2022年9月到2023年3月，我們被拖欠的租金到底什麽時候支付？」
「必須出具書面材料，明確付款時間！」
「不能再拖了，我們要解除合約！」
七嘴八舌的人群將張總圍了個水泄不通。
在大夥兒的不斷追問下，張總表示會想辦法解決拖欠的租金問題，他在約定了償付租金時間的會議紀要上簽名確認後便消失了。
然而，隨著日子的推進，張總的承諾卻並沒有如期兌現。
王大爺與其他業主們商議後，決定應當盡快起訴，解除租賃合約，及時止損。
能動司法
啟動多元解紛機制提前介入
「我聽說，從起訴到流程走完估計要幾個月……如果對方還要上訴的話，時間就不好說了」業主們紛紛嘆氣，「太久啦，房子收不回來，要損失好多租金呀。」
此後，王大爺和另外26戶業主委托律師向法院遞交了起訴材料，並表達了希望法院可以盡快處理這批案件的急切心情。
工作專班開會討論案情
「在收到這批案件起訴材料後，我們快速啟動了多元糾紛化解機制，嘗試盡快化解這批涉產權式商鋪糾紛案件。」 民事審判庭庭長鄭磊在獲悉該批案件的第一時間，就迅速召集了由法官、法官助理和特邀調解員組成的工作專班，快速梳理案情，精準因案施策，對27件房屋租賃糾紛開展訴前調解工作。
示範審理
剖析個案找準矛盾根源
考慮到該批案件系涉產權式商鋪糾紛，又涉及多方利益，若同時開庭審理，較難促使一攬子解決糾紛。 為此，工作專班決定選取一案，先行進行示範審理。
2023年8月，嘉定區人民法院開庭審理了原告王大爺與被告張總、第三人小章公司的房屋租賃合約糾紛一案。經庭審了解到，涉事大張酒店目前由第三人小章公司經營。2022年，小章公司的法定代表人章某在與張總簽訂酒店轉讓協定後，接手了酒店，本想對酒店重新裝修，準備大幹一場。不料，在仔細檢視酒店內部時，章某發現酒店狀況不符合轉讓協定的約定，而張總拒絕進行整改，甚至還欠付簽訂轉讓協定前的電費、租金及物業費。
章某遂以張總存在諸多違約行為為由，向法院另案提起訴訟，要求解除與張總之間的酒店轉讓協定，酒店的裝修工程也隨之爛尾。
審執聯動
27起糾紛妥善化解
「該批案件化解的主要難點，在於商鋪的返還問題，本案還涉及返還的商鋪由誰恢復原狀。」 承辦法官黃燕深知，該案若不能協商解決，後續房屋返還會面臨執行難等諸多問題。
「王大爺，商鋪不收回著實影響了業主們的出租收益。不如三方坐下來談一談，把商鋪先收回，再考慮其他追責問題？」
「張總，作為被告，不及時返還商鋪，需向業主支付房屋使用費。建議盡快支付拖欠的租金，並協調第三人小章公司將商鋪整體返還業主，不要讓損失進一步擴大。」
「不將酒店恢復原狀並按時搬離，小章公司需向被告承擔相應法律責任，公司若配合被告將商鋪返還，可以減少損失。」
22人次約談、27次通話…… 法官分秒必爭、耐心細致地溝通引導、清晰明了地進行法律釋明，並將訴訟、執行風險等加以告知和提示，提示當事各方都應該關註如何盡快讓商鋪重歸市場，解決根本問題，實作有效利用，減少空置損失等，說服原本劍拔弩張的三方回到了解決問題的「談判桌」。
調解現場
張總首先表態，願意協調第三人小章公司將商鋪整體返還，章某從減少各方損失角度出發，也表示願意配合。眼見商鋪的返還有望，王大爺也松了口、不再堅持主張違約。
最終，三方達成調解 ，一致同意解除房屋租賃合約，由張總一次性支付拖欠的租金，並協調第三人小章公司將商鋪整體返還張總，張總整改後返還王大爺。
王大爺的案件調解生效後，以「首案」為標桿，專班人員在史建穎帶領下分為三組，分工配合與其余26件房屋租賃案件的各方當事人進行溝通，最終其余26件房屋租賃案件也在一周內全部調解。
至此，一起因酒店爛尾而引發的群體性矛盾糾紛得以妥善化解。
27份調解書
「四步工作法」
構建群體性糾紛化解「快車道」
「民生無小事，枝葉總關情。」群體性糾紛往往涉及人數多、群眾關註高、利益訴求強、處理難度大，又觸及農民薪金、商品房投資、物業服務等社會問題，能否辦好直接關系著民心的向背、社會的長治久安。
為此，嘉定區人民法院堅持 「訴前調解、司法確認、簡案快審、繁案精審、兼顧執行」 的辦案理念，著力構建「個案‘切入’，排查潛在糾紛；點面‘兼顧’，做好示範訴訟；利弊‘釋明’，實作對癥施策；審執‘統籌’，完善配套措施」的群體性糾紛化解「四步法」，開辟糾紛化解的「快車道」，回應新時代人民群眾對司法的新需求，展現司法為民新「楓」景。
上述涉群體性糾紛案件的成功化解，是嘉定區人民法院開展訴源治理工作的一個生動縮影。在全院上下共同努力下，受理的各類群體性糾紛案件數量實作逐年下降， 訴前調解成功分流率達21.42%，54.98%的案件在訴訟中以調撤方式解決 。
民之所盼，法之所向。接下來，嘉定區人民法院還將進一步深化機制創新，強化數碼賦能，最佳化調解隊伍建設，細化訴源治理工作，把「調」再向前延伸，把「治」再向後延伸，讓「審理一案、治理一片」的成效輻射更廣，讓「為人民司法」的成色更足、底色更暖。
來源：上海高院微信公眾號
文字：範亞豐 王慧君
攝影：蔣凱雯 阮艷
責任編輯：江萍
