為了達到避稅等目的
部份當事人合謀造假
行 「名為買賣，實為贈與」 之舉
但誰能想到
房屋贈與人竟然拿著「買賣合約」
要求受贈人支付價款
當事人本來想要減少過戶的麻煩
反而帶來了更多的「麻煩」
……
為規避交易的稅收成本，吳老太和其孫女謝女士簽訂了「名為買賣，實為贈與」的房屋買賣合約，但過戶後吳老太卻拿著合約向人民法院起訴要求謝女士支付相應價款。對此訴請，人民法院會支持嗎？
近日，上海市虹口區人民法院（以下簡稱虹口區人民法院）審結了這樣一起 房屋買賣合約糾紛案件 。
案情回顧
吳老太和謝女士系祖孫關系。年近九旬的吳老太名下有一套上海市虹口區某處商品房屋（以下簡稱系爭房屋），老伴去世多年，膝下兩子，均不在本市工作生活，吳老太在該房長期獨自居住生活。因擔心吳老太獨自生活困難，孫女謝女士經常到吳老太家中照顧其生活起居。
2023年2月，吳老太和謝女士簽訂了【上海市房地產買賣合約】。 合約約定，吳老太將系爭房屋以轉讓價180萬元轉讓給謝女士。 簽約後，吳老太和謝女士辦理了房產權利變更登記。
2023年12月，吳老太將謝女士訴至虹口區人民法院， 要求謝女士支付相應房屋轉讓價款 。審理中，人民法院依法追加吳老太之子，即謝女士的叔叔謝先生作為本案第三人。
被告謝女士辯稱 ，第一，兩人之間雖然簽訂了【上海市房地產買賣合約】，但 雙方真實意思是吳老太將房屋贈與自己 。在房屋買賣合約中，並沒有約定相應付款時間和方式，且簽完合約辦完過戶手續後，吳老太也未向自己主張過任何房價款。第二，第三人謝先生也與自己達成口頭協定，雙方約定，由謝女士負責贍養吳老太，同意吳老太將房屋贈與謝女士。謝先生還簽了一份【承諾書】，表明放棄系爭房屋的繼承權。故請求人民法院駁回原告的訴訟請求。
第三人謝先生述稱 ，吳老太、謝女士及自己雖曾提到處理系爭房屋事宜，但是未達成任何協定。自己簽署的「放棄繼承系爭房屋」的【承諾書】與本案無關。
人民法院裁判
虹口區人民法院經審理認為
，本案的爭議焦點在於
原被告簽訂房屋買賣合約的真實意思是房屋買賣，還是房屋贈與
。
關於如何認定「房屋買賣行為」實為「房屋贈與行為」。在本案中，盡管雙方已簽訂了【上海市房地產買賣合約】，並完成過戶手續，但合約裏並未就房款支付、房屋交付時間以及違約責任等關鍵條款作出約定；此外，在未收到任何房款的情況下，吳老太將房子過戶給謝女士，這不符合交易常識。結合雙方之間的親屬關系、房屋的實際使用情況、吳老太子女出具放棄繼承該房屋的【承諾書】以及謝女士承諾承擔贍養吳老太的責任（包括養老送終）的自述，人民法院認為吳老太的真實意圖是將系爭房屋贈予謝女士，考慮到謝女士稱吳老太進行房屋贈與的目的是由自己負責贍養， 故該贈與行為可認定為附義務的贈與 。
由於贈與行為並未對吳老太的權益造成損害，且在訴訟過程中謝女士多次保證會履行贍養義務，所以 人民法院最終駁回了原告的訴請 。
判決後，各方當事人均未上訴，該判決現已生效。
法官說法
賴弈萱
虹口區人民法院
民事審判庭
二級法官
近年來，父母與子女、祖父母與孫子女之間進行房屋交易的情形屢見不鮮。這種親屬之間的房屋買賣行為許多並非真實的買賣，而是出於規避國家政策、降低交易成本等目的，名為買賣、實為贈與，我們通常將這種情況稱為「以房養老」。
在處理房屋買賣糾紛時，人民法院不僅要關註表面的交易形式，還要深入還原當事人背後的真實意圖。
一、正確辨識「名為買賣」「實為贈與」的行為
如何辨識當事人真實意圖，在司法實踐中由於被贈與人難以拿出房屋被贈與的書面證據，給法官正確辨識「名為買賣」「實為贈與」的行為帶來了一定的挑戰。如果人民法院未能在案件審理和裁判文書中做好充分的釋法說理，極可能會激化矛盾，影響案件處理效果。但「名為買賣，實為贈與」的行為如果沒有被辨識出，將在客觀上縱容合謀造假和規避國家政策的行為，造成不良價值導向。
據此，上海法院研發了適用 「名為買賣，實為贈與」的套用場景 ，輔助法官研判風險，定分止爭。本案適用了該套用場景，協助承辦法官正確辨識出了當事人房屋贈與的真實意思表示。
二、「通謀虛偽行為」無效，按「真實隱藏行為」審理
「通謀虛偽行為」表現為行為人具有意思表示、外部行為與內心真意不一致、相對人明知行為人的外部行為與內心真意不一致等。當事人做出的通謀虛偽行為無效，隱藏的民事法律行為的效力，依照有關法律規定處理。本案中， 系爭房屋買賣合約系虛假意思表示，合約應屬無效，而隱藏行為應為贈與行為，應屬有效 。
三、「以房養老」系附義務的贈與行為
審理中謝女士自認吳老太將房屋贈與自己，是因為自己承諾贍養吳老太，在本案審理中也多次承諾將按照約定履行義務，為吳老太養老送終，並願意將房屋提供給吳老太居住至百年。
從保護老年人利益的角度而言，贈與行為並未導致吳老太的利益受到損害。 故本案中的贈與行為可認定為附義務的贈與，所附義務為謝女士對吳老太履行贍養義務 ，受贈人謝女士應當依照約定履行贍養義務，並確保吳老太對系爭房屋的居住權益。
四、「以房養老」需保障老年人權益
房屋是老年人養老的重要保障，讓老人老有所依、老有所住是中華民族敬老、愛老、助老傳統美德的體現。保障老年人合法權益不受侵犯是全社會共同責任，也是司法實踐中踐行社會主義核心價值觀的體現。
現實中， 老人若簽訂「以房養老」的贈與協定，應同時簽訂書面的「以房養老」協定 ，明確該贈與行為系附義務的贈與，切實保障自己的權益。「以房養老」協定中應包含 老人的贍養義務負擔、房屋過戶後的老人的居住權、不履行贍養義務該協定的後果 等內容，並到房屋管理部門對房屋的居住權進行登記，過程中有居委會或街道等中立第三方在場見證簽名。一旦受贈人違反協定規定，老人可基於附義務贈與協定收回房屋，撤銷贈與。
法條連結
【中華人民共和國民法典】
第一百四十六條行為人與相對人以虛假的意思表示實施的民事法律行為無效。
以虛假的意思表示隱藏的民事法律行為的效力，依照有關法律規定處理。
第六百五十七條贈與合約是贈與人將自己的財產無償給予受贈人，受贈人表示接受贈與的合約。
第六百六十一條贈與可以附義務。
贈與附義務的，受贈人應當按照約定履行義務。
來源：上海高院微信公眾號
