作者：余飛
01
上海樓市，創歷史了
今年，上海用樓市數據告訴我們，中國第一城該是個什麽樣子。
上半年，位於上海黃浦區核心地段的中海·順昌玖裏，一天賣出了512套房源中的505套，總銷售額達196.53億元，這個銷售數碼被創造了全國商品房有史以來單次開盤最高銷售額紀錄。
相當於一套房3892萬元。
8月份，上海又誕生了全國最貴的單價地王。
位於上海徐匯區斜土街道xh128D-07地塊終於擺上拍賣桌，經過72輪舉牌價格觸頂，最終被拉入了搖號環節，宸嘉發展、綠城、中海&上海西岸發展、招商蛇口&徐匯城投4位元競買人開始搖號。
近日，上海樓市再度創造歷史，豪宅市場直接拉爆。
9月27日，「全上海的有錢人都在等」的翠湖天地六期，套均總價接近1.1億元，108套豪宅當日售罄，共計收金119.79億元，重新整理中國億級豪宅日光紀錄。
上海富豪搶房有多瘋狂？
9月24日，翠湖天地六期推出的108套房子，認籌人數接近400組，認籌比例達到370%，遠超250%的積分觸發線，成功觸發積分，為69.6分。
之前五期，同樣瘋狂。根據界面新聞披露，市場傳聞，翠湖天地從一期到五期，不少明星、網紅以及知名企業家紛紛來此購置過房產，如梁朝偉、鐘漢良、陳思誠等。
公開資料顯示，翠湖天地位於上海市黃浦區新天地區域，是瑞安集團在上海推出的高端住宅系列，此次共推出108套房源，戶型面積段約437-1352平方米，銷售均價21萬元/平方米，總價介於7571萬元至3.56億元，套均總價約1.11億元。
翠湖天地六期套均面積高達約528平方米，超過湯臣一品2006年創下的套均約526平方米紀錄，是目前上海套均面積最大的公寓住宅產品。
從總價段來看，翠湖天地六期最便宜一套約7571萬元，單價約16.6萬元/平方米，最貴一套約3.56億元，單價約28萬元/平方米，不僅打破了上海乃至國內樓市的多項紀錄，也成為上海有史以來套均總價最高的公寓專案。
02
世界折疊
對於這一現象，只能感嘆，世界折疊。富人與窮人雖然生活在同一片天空下，卻是兩個不同、永遠不交叉的平行世界。
人類的悲歡並不相通。在當下的大環境下，有人擔心丟工作，如伍子胥過昭關一樣，愁白了多少頭顱。而有的人，錢生錢的遊戲玩得不亦樂乎。
這個世界，公平從來都是相對的，不公平則是絕對的。每一次經濟調整，都會進一步拉大貧富差距。
因為在應對不確定之下，富人有資源，有渠道，有方式，而窮人只能以七尺身軀與兩個肩膀硬扛。
當富人在爭奪動輒上億元一套房子的時候，普羅大眾在為明天是否還有工作而煩惱，畢竟從數據來看，我們的SYL讓我們不得不審視自己的未來。
在之前寫香港樓市的時候我說過，香港房價雖然跌了一年多時間，從高點時期的15.2萬元/平方米跌至如今的12.8萬元/平方米，跌幅不小，但依舊是底層不可想象的高度。
香港是一個極度折疊的城市。有錢人可以住動輒幾千萬、上億的房子，底層居民只能蝸居在籠屋、太空艙、陽台屋、貨櫃屋，水管屋、劏房等各種各樣奇葩房屋內。
這是一個折疊的世界，北京折疊、上海折疊、深圳折疊、香港折疊、廣州折疊……
在折疊的世界裏，富人買房如買菜，窮人買菜如買房。
富人買房有多瘋狂？
看幾組數據。今年上半年全國商品房銷售面積47916萬平方米，同比下降19.0%，新建商品房銷售額47133億元，下降25.0%。
而豪宅市場，依舊如火如荼。
克而瑞披露的數據顯示，重點61個城市總價3000萬元以上高端住宅成交了2264套，較去年同期增加了78%。總價5000萬元以上高端住宅成交了401套，相較於去年同期也增長了1.2倍。
具體來看，2024年上半年上海總價1000萬-3000萬高端住宅共成交5187套，同比下降32.4%，總價3000萬-5000萬成交套數為1236套，同比增192.6%，成交套數占統計城市的近七成。總價5000萬元以上高端住宅共成交308套，同比增長422%，占比接近八成。
數據告訴我們，上海的房子是越貴越好賣。全國總價過億元的頂豪共成交了18套，其中，上海就占了近八成，成交了14套，同比增長180%。
同樣的，深圳前不久第四次開盤的福田區海德園專案，開盤不到3小時的時間內，推出的116套房源全部售罄，實作了100%的去化率。當日專案的銷售額達到了約26.9億元。
重點是，海德園前三次開盤，也是日光。而這一次，價格比之前還貴，單套住宅建築面積約87平方米—450平方米，毛坯均價約12.85萬/平方米比以往每平方米上漲了2500元，入門門檻超過了1000萬元，最貴的一套房源價格達到了5999萬元。
如此種種，真應了那句，「貧窮限制了我們的想象力」。
無論是新地王的誕生，還是豪宅的爆賣，都無法說明市場轉向。因為豪宅市場是一個很小的市場，是一個很小的圈層。
普通人只需把它當作茶余飯後的談資就行了，普通人需要關註的，是普遍的市場。
在普遍的市場中，無論深圳還是上海，都在跌。
03
上海、深圳都在跌
上海方面，看上海統計局披露的數據。
上海商品房銷售面積於2021年見頂，當年商品房銷售面積1880.45萬平方米，2022年降至1852.88萬平方米，2023年1808.03萬平方米，下降2.4%。
其中住宅見頂於2022年。2022年上海住宅銷售面積1561.51萬平方米，銷售額6937.77億元。
2023年，上海商品房銷售額7259.99億元，下降2.8%。其中，住宅銷售額6685.19億元，下降3.6%。
2024年前八個月，上海統計局披露，商品房銷售面積1038.12萬平方米，下降4.2%。其中，住宅銷售面積847.8萬平方米，下降5.6%。
從更能反映市場變化的二手房市場來看，下行情況更明顯。
上海統計局披露，二手房成交量從2016年高點的34.77萬套跌至2022年的17.71萬套，下降了49%。二手房成交面積從2016年高點的3219.8萬平方米降至2022年的1426.93萬平方米，下降了55.7%。
2023年，上海的存量房買賣登記面積1708.03萬平方米，比上年增長5.8%。但仍舊只有高點時期的一半水平。
其中二手住宅成交面積從2015年高點的2351.3萬平方米降至2022年的1271.82萬平方米，下降了45.9%。
房價方面，國家統計局披露，今年6月份上海二手房價格同比下降了6.3%。也即比去年低了6.3%。8月份同比下跌5.8%。
機構披露的數據來看，克而瑞披露，2024年上半年上海二手房成交均價40758元/平方米，較2023年40854元/平方米微跌，但仍保持高位。
整體來看，能夠反映市場真實變化的二手房，上海銷量腰斬，但價格只是微跌。
不愧是中國經濟第一城，還是非常扛跌的。但全國已經陷入普跌，上海房價下行趨勢已經形成，後面跌幅會越來越大。
克而瑞披露調研的天津、武漢、北京、蘇州、上海上半年跌幅情況顯示：
天津上半年成交的小區中，95%在降價，其中6%價格腰斬。武漢97%降價成交。北京83%降價成交，蘇州96%降價成交，上海86%降價成交。
相比於上海，深圳就顯得相當不扛跌。
2009年深圳的二手房過戶量歷史最高，有15.5萬套，平均每個月1.29萬套。
2015年過戶量歷史第二高，12.7萬套，平均每個月1.06萬套。
2017年是深圳樓市調整之前二手房過戶量最低的年份，6.4萬套，平均每個月5333套。
進入調整周期後，2021年的過戶量相比於2020年直接跳水。2022年的過戶量創二十年來新低，只有2.2萬套，平均每個月只有1833套。
去年有所恢復，但也是近二十年第二低，3.3萬套過戶量，平均每個月2750套。
新房，去年的成交量創近年來新低。
房價方面，深圳的二手房均價過去三年從最高時期8萬多一路下跌，跌破8萬，跌破7萬，今年7月份已經跌破6萬，回到了「5」字打頭時代。
樂有家數據顯示，7月份深圳二手房成交價格為5.9萬元/平方米。
說了這麽多，只想說明一件事情，豪宅市場的瘋狂，與我們無關，普遍市場的下跌，才是大眾才該關心的點。
如今的普遍市場，全國均在下跌。
即便擁有不錯的產業、經濟和人口，也抵擋不住大趨勢。因為盡管高房價城市中，有一批產業、經濟、人口表現都不錯的城市，但是，高房價嚴重透支了這些城市的支撐力和購買力。
區別只在於，產業強、人口競爭力強的城市，跌幅相對小一點，前兩者弱則跌幅相對大一些而已。
隨著新一輪救市大幕拉開，新一輪降準、降息、降二套房首付又開始了，特別是9月26日中央政治局會議上的定調「要促進商品房止跌回穩「，以及過去幾天一線城市全面松綁，廣州甚至全盤放開。
讓很多人擔心房價又會大漲。房地產股已經先漲為敬，很多房產專家與大V也在帶節奏，賣房博主們紛紛揚言可以抄底。
然而，真的是這樣嗎？如果定調有用，那麽過去三年定調了很多次，怎麽不見成效？
樓市的冷暖本質就是經濟決定的，經濟好樓市就好，經濟發展舉步維艱，樓市怎麽都托不起來。
因為經濟決定了大眾的收入，大眾的就業。只有就業和收入起來了，樓市才能企穩。
