不好，一個樓市的壞訊息~
原創 混知房產團隊 混知房產 2024-04-12 07:31
晨霧 / 轉帖
大家看到這篇文章的時候，我正在去香港的路上。
首先，我不是去香港買房。
不是我看不上香港的房子，而是我買房從來不會買在「人聲鼎沸時」，所有排隊買房的行為，在我看來都需要「俯視」！
其次，我是去香港折騰MD。
盡管我在2021年11月17號，就告訴大家左手拿黃金，右手拿房本準沒錯。
但從當時的留言看，不相信的人還是居多。
在2023年6月份，讀者問黃金的趨勢，我們也告訴他必漲。（我們也不知道為什麽後台顯示是未命名公眾號啊，大家忽略這個系統錯誤吧）
但最近這段時間，黃金、銅、白糖這些東西漲勢太過「妖異」了，我個人感覺並不好！
所以，在這裏給大家提個醒！
不過呢，話只能說到這個份上，大家也不用在星球和留言問我具體是什麽，反正有些話只能點到為止。
那麽，今天文章說的壞訊息是什麽呢？
就是美聯儲不降息~
之前關於美聯儲的訊息，大家主要看國內中文訊息比較多，但最近我直接看了外文原版，我發現：我們之前可能太樂觀！
為什麽說我們太樂觀了呢？
原因如下：
1、國內看到的是中文，而美聯儲議息會議是英文，這中文和英文之間是需要轉譯的，從國內轉譯的議息會議內容，我感覺好像有人在帶節奏；
2、鷹，美聯儲壓根就沒有變鴿，目前仍然是「鷹」居多；
所以，我看完英文原版之後，就想告訴大家：2024年，美聯儲不會降息了！
文章看到這裏，購房的小夥伴或許會問：混姐，你搞啥？這和國內的房子有啥關系？
我明確的告訴大家： 只要美聯儲不降息，人民幣資產價格就會一直承壓！
我知道，這麽說大家會有點「懵」。
因為從我們發文的留言看，有相當一部份讀者的世界觀還停留在新聞聯播裏面。
同時，大部份自媒體沒有自己的房地產理論體系，都是照搬某位先生「長期看人口、中期看土地、短期看金融」的邏輯給大眾洗腦的。
所以，要打破這樣的固有認知，非常困難。
但我想告訴大家，在人民幣貶值的背景下，即便救市政策不斷加大力度，國內房地產行業、樓市、大環境復蘇將承受較大壓力。
因為中國政策受蒙代爾三角約束，即資本自由流動、貨幣政策、匯率我們只能取其二，不能全部都占全。
不懂？
接著看~
01
2024年4月10日，美聯儲議息會議明確： 美國通脹率居高不下，美聯儲不降息。
這是什麽情況呢？
（1）、日本加息；
（2）、美元加息；
（3）、瑞士降息；
目前全球三大避險貨幣，兩大主力貨幣美元和美元的影子貨幣日本都處於高息階段。
再結合黃金大漲，我有一種深深的寒意的。
大概率，未來很長一段時間美元都會維持高利率。
我知道，大多數讀者對房子的理解都停留在「 那個區域可以購買，那個區域不可以購買 」， 大家根本不關心美元是否加息 。
大家更關心哪裏的樓盤打折、哪裏的二手房能撿漏，大家也更容易接受這些聽起來離生活更近的話題。
但我告訴大家，買賣房產最重要的關鍵，就是： 踩準周期
而美元作為國際結算貨幣，其地位非常特殊，透過連續加息、連續降息影響全球經濟周期。
所以，不論你是想買房的小白，還是投資了多套房產的老饕，如果想踩準節奏，博弈「牛短熊長」的視窗期，那麽一定要把這篇文章看完。
大家對於美國加息影響美國經濟走勢，很容易理解，但大家或許都不明白： 為啥美元加息會影響其他國家呢？
因為美元加息會產生息差套利。
啥意思呢？
我給大家舉個例子。
假設藍色星球上有兩個部落，鷹部落和熊部落的存款利率都是1%。
那麽你手裏有100萬元，無論把錢放在那個部落銀行都是一樣的。
但如果鷹部落宣布存款利率提高至3%，那麽你一看，這不行啊，利息差額太大，你就會把錢全部存入鷹部落。
如果只有你一個人這麽做也就算了，可熊部落裏還有很多機構，一看這差額就開始從熊部落按1%貸款，然後把錢存入鷹部落的銀行。
——這個過程就是息差套利。
然而你從熊部落按1%拿到的貨幣是「熊幣」，你無法把熊幣存入鷹部落的銀行。
所以你要把「熊幣」換成「鷹幣」，因為銀行的利息都是自己部落的幣種捆綁的。
也就是說，你要想拿到3%息差，你必須要把「熊幣」換成「鷹幣」。
——這個過程就是外匯交易。
當越來越多的「熊幣」從熊部落銀行被貸出來，在外面兌換成「鷹幣」。
那麽「鷹幣」就越來越值錢，「熊幣」就越來越便宜。
——這種現象就叫貨幣貶值。
可藍色星球上有很多跨部落投資的公司。
這些跨部落公司最早發現熊部落經濟發展迅速，所以將「鷹幣」換成「熊幣」來熊部落買資產（大宗資產）、買股票、買股權......
當然，熊部落經濟發展迅速，資產價格漲啊、股票也漲啊、股權也貴啊,這些跨部落公司當初投入的100萬已經變成120萬，你對這筆投資還很滿意。
可是，當你知道鷹部落加息之後，你就變得不開心，變得很惆悵。
因為你一算賬，你雖然賺了20萬，由100萬變成了120萬，但如果「熊幣」兌換成「鷹幣」，你只能兌換102萬。
也就是說，只要鷹部落不斷加息，或者將利息停留在高點，你這投資的100萬很有可能要虧本。
於是你不管三七二十一，趕緊拋售手裏的資產、股票、股權將「熊幣」換成「鷹幣」。
——這個過程就是購買美元避險。
關鍵這種事情不是悄咪咪幹完就沒事了。
這種情緒、這種感知、這種趨勢會一個傳導一個，一群傳導一群，然後就會出現更多人在拋售資產、債券、股票.......
所有的投資渠道，逐漸都會變成這樣。
——這就是我們說的美元周期傳導路徑。
伴隨「鷹幣」的升值、「熊幣」的貶值，會引發許多金融動蕩。
在這樣的背景下，我推薦普通購房者正確理解負債，我之前的文章【這樣買房，多賺200萬（3）】有詳細闡述。
02
縱觀歷史，每次美元加息都會拉爆一些國家的經濟，唯一的不同就是有的國家經濟震蕩劇烈，有的國家經濟震蕩振幅不大。
1993年美元加息，拉爆了墨西哥，爆發了債務危機；2001年拉爆阿根廷，爆發債務危機；2006年美元加息拉爆美國本地，爆發次貸危機...........
大家看到這裏，或許會問： 跟隨性加息不可以嗎？
可以！
加息可以抑制資本外流但損害本國實體經濟。
舉個例子。
假設你購買的房子，不斷的加息就意味著月供不斷提高，那麽一旦加息的振幅超過平均水平，你就無法償還還款。
現在南韓樓市暴跌，就是這個因素。
假設你開工廠，自有本金500萬，向銀行借款500萬，在銷售端、供需端沒有大變化的情況下，快速的加息會讓你借貸的500萬利息水漲船高。
假設之前一年還利息是25萬，加息三倍之後就是75萬，你一看利潤也沒賺什麽錢啊！
你會怎麽辦？關門拿錢存銀行，等著吃利息啊！
我再舉個例子，就是金融資產定價的邏輯。
假設A房源每年提供的租金是20萬元，市場的利率是5%，那麽從金融資產定價的邏輯出發：
這套房子的價值等於=20萬元除以5%=400萬
我知道，咱們普通購房者購買房產很少像我們這樣用金融資產定價錨定資產，大家更多是出於居住、上學、保值的角度購買。
所以盡管現在中國各城市的房價與租金的租售比都特別、特別低，但一點也不耽誤每年10萬億的銷售規模。
回歸到剛剛的主題，假設利率是5%，這資產叫價500萬，年租金20萬大家也都願意購買，畢竟在中國住宅租售比4%的房產真的不多。
我之前的付費文章【房地產雙軌制，用一套房借雞生蛋，讓資產增值的方法是什麽？】就是這個邏輯的實操演義。
這種金融資產定價的邏輯在住宅領域比較少見，因為過去20年咱們房價上漲比較厲害，大家都做房價的預期博弈，很少做真正意義上的金融資產配置。
但在大宗交易領域，無論是商辦類產品，還是酒店或其他，這種金融資產定價錨定資產價值的邏輯則為常態。
這些資產的價格=年租金除以市場利率。
所以當利率不斷增高時，租金則無法快速遞增，就會拉低資產價格。
這是一個非常簡單粗暴的模擬，但卻能說明不斷加息導致的後果。
是的，美元加息我們也可以加息，這樣做能減少資本外流，但會加速本國資產、實業的經濟困局。
當所有「鷹部落」的銀行都開始加息之後，即便「熊部落」降息，面臨的挑戰依舊存在。
比如之前向鷹部落「借錢」的熊部落的企業，只要鷹部落加息，就會還不起錢。
以房企為例。
在之前——
房企借回來1美元，國內賺6元錢就能還上；
現在美元升值，國內要賺7元錢才能還上；
可國內的情況恰恰相反——
國內之前能賺6元，現在只能賺3元，
如果換算成房子，就意味著——
以前出售1㎡，可以還1美元，現在要出售1.5㎡，才能還1美元，而國內現在行情只能銷售0,5㎡。
所以國內降息，增加流動性，希望銷售由0.5平米，增加到1平米。
大家看明白了嗎？
不要以為美元加息，只有國外的銀行被拉爆，某種程度上講，我們現在的房企爆雷也是被綠票子升值拉爆的........
關於美元保持高利率的趨勢，美國非常有名的基金經理case表示： 他們的真實用意是為了打擊中國經濟和刺破全球資產泡沫。
美元維持高利率，我們的匯率比美國就低很多，國內一年期定存一個多點，香港你換成美元就可以百五的利息。
在這種情況下，造成外資持續流出，會打擊經濟、股市、房市。
在這樣的背景下，家庭資產的配置邏輯已經發生了改變，我之前的文章【房地產雙軌制，用一套房借雞生蛋，讓資產增值的方法是什麽？】有詳細闡述。
03
大家有空還是多看公眾號的文章，少刷影片獲得知識。雖然微信公眾號的文章也是碎片化的內容，但至少有過深思熟慮。
影片內容說得再好，除了占用你的時間並不能帶來思考。
比如，如果美元利率維持高位，對我們的影響是什麽？
從幾個方面簡單說說，供大家參考吧。
（1）接下來一兩年內，降準、降低存款準備金率，向市場註入流動性是大趨勢，但我們的騰挪空間並不大。
（2）即便美元停止加息，在停止之後的18個月內，大部份國家的經濟都很難快速復蘇。
（3）如果按照美聯儲這次發言的態度，一直維持美元高利率，那麽國內投資活躍程度、人民幣計價資產都會持續承壓。
（4）下行周期是「逢低入貨」的好時機，但在整體經濟環境復蘇的背景下，普通購房者要控制好負債率和現金流。
我知道過去20年，大家習慣了博弈房價上漲的預期。
我告訴大家，博弈預期「熊牛交替」沒有錯，我也這樣做，但不考慮現金流、安全閥確是大錯特錯。
什麽家庭的安全閥，就是負債比例，我之前的文章【這樣買房，多賺200萬（3）】有詳細說明。
其實，黃金也好、買房也罷最關鍵的「操作」就三點：
（1）踩準節奏；
（2）買入真正意義的筍盤；
（3）具有流通價值的房子；
只要做對這三點，不論買入多少貨值的房產，都不會有大問題。
我們現在的下行周期是由國內的債務周期、庫存周期和外部的美元周期共同組成的。
在這種情況下，要看房地產行業債務出清的速度、房地產庫存調整的周期，換句話說這兩點雖然失衡，但有沒有失控。
從目前開工建設量、二次棚改的啟動、認房不認貸政策的落地來看，雖然力度不如往期，但還在可控範圍內。
但美元周期帶來的影響，則不在我們控制範圍內。
什麽是底層邏輯？
就是我們博弈的永遠都是「熊牛交替」，在熊長的時候去買房子，在牛短的時候出售房子。
當然，如果所有人都能做到這點，就不會有人賺錢，所以才有下面這種情況——
很多客戶咨詢我們，問：怎麽銷售現有的房子完成置換。
我知道很多媒體做了什麽「置換7步法」、「置換三原則」吸引置換客戶，但這些方法不管叫什麽，說到底，就是為了迎合房東急切的心態，讓房東花錢把房子弄漂亮一點，給中介更高的傭金，然後賣更低的價格，歸結而言就兩字： 貼錢。
我明確的告訴大家：
1、如果房子情況確實比較差，屬於低黑的貶損資產，貼錢銷售等於止損，不失為正確決策。
2、但如果位置、配套、房源硬件都很好，就是現在價格很低，完全可以技術離婚，然後對手買賣，博弈未來房價上漲再出售。
