卖一买一、卖旧买新、卖小买大……5月28日，广州市出台楼市新政，下调房贷首付，进一步放宽限购，再次鼓励实施商品住房「以旧换新」。2023年至今，全国已有超过70个城市表态支持住房市场「以旧换新」并付之行动，意在有效降低旧城改造高额拆迁成本，同时满足当地老城区市民改善需求，并刺激住房消费升级循环。根据各地相关新闻报道事实，花式「以旧换新」政策迎来多数百姓的叫好声，但地方政府在组织推动这项政策过程中却面临重重考验。
这样的改善新政对房地产市场有哪些影响？太原目前有无类似的住房「以旧换新」政策？实施过程中有哪些堵点需要打通？记者就此进行了调查了解——
5月22日，广州市房地产行业协会、广州市房地产中介协会联合发起住房「以旧换新」活动倡议。首批共发动广州市122个房地产项目和12家房地产中介机构参与。活动时间为2024年5月25日至2024年11月24日。
根据活动内容，鼓励房地产开发企业为换房人提供无忧选购新房服务，包括：锁定新房房源、首付宽限期、无责任解除新房认购协议并退还订金，以及为换房人提供购房款折上折、购房大礼包、减免物业服务费等优惠，鼓励房地产开发企业成立专门的「售旧」服务团队，与房地产中介机构加强联络，为换房人提供更精准的「售旧」服务。同时，鼓励房地产中介机构在与房地产开发企业合作开展「以旧换新」期间，优先推广旧房房源；鼓励房地产中介机构为换房人提供旧房出售后新房交付前的过渡性租房佣金优惠；如通过同一房地产中介机构完成「以旧换新」的，鼓励房地产中介机构给予换房人佣金优惠等。
事实上，「以旧换新」并非新操作，早在2023年9月，「以旧换新」的楼市新模式就在山东淄博等地开展。此后，类似模式不断被扬州、连云港、丽水、宁波、启东、宣城、亳州、太仓等多地复制。2024年以来，上海、武汉、深圳、无锡、郑州等核心城市也加入「以旧换新」的大军中。据中指研究院监测数据，截至5月27日，全国已有超70城表态支持住房「以旧换新」「收旧换新」。
记者查询各地政策发现，当下主流的「以旧换新」主要分为两种方式。
第一种方式是开发商与中介机构联动
购房者可在开发商处认购并锁定房源，并由委托的房地产经纪机构出售旧房，若在一定期限内旧房售出可按流程购买新房，旧房未售出则退还新房认购金。以上海为例，首批参加活动倡议的项目有30余个，购房者可在支付宝小程序的「以旧换新」活动报名入口报名登记，也可以在项目现场报名，挑选合适的房源后签署订房合同，不同项目需要支付数额不等的定金，随后购房者可在参与活动的中介机构中自行选择一家或多家签订委托出售协议，如果中介机构推动旧房交易完成，楼盘和换房人按约定继续购房，如果旧房未售出，按约定解除协议，选定的新房可以退房退款。
第二种方式是国企平台或开发商直接收购旧房
售房款则由购房者用于在相应项目购买新房，其中，国企平台收购的二手房用作租赁住房对外租赁运营，用于保障性租赁住房和人才公寓房源等。例如河南郑州，郑州城市发展集团有限公司作为主体收购二手住房，促成群众通过「卖旧买新、以旧换新」购买改善性新建商品住房；海宁市鼓励房企购买意向购房人的存量房，给予房企总购房款2%的财政补贴；扬州某房企提出「直接置换」，房企直接收购购房者存量房，购房者无须等原有房屋卖出即可购得新房。
记者注意到，多地推行的「以旧换新」政策都是两种模式并行，例如郑州、宁波、南京等，参与活动的房企不乏保利、万科、中海、旭辉等知名房企。省城多位业内人士表示，开发商对政府主导的「以旧换新」非常欢迎，除了对项目大户型的去化带来了积极作用之外，有国央企背景的房企也可以通过自身优势调动多方资源，促进新房与二手房之间的流转。当然，目前的「回购」模式主要由地方国企平台参与，因为该模式对房企实力有一定要求，回购的成本以及后续对旧房处置的合理性对多数民营房企来说都是不小的难题。
一般而言，大多数人只有卖掉旧房子才能购买新房，而住房「以旧换新」一定程度上能帮助置换需求客户加速卖掉旧房子，降低其在置换过程中的时间成本，激活市场的改善型需求。但从各地政策出台后的市场表现来看，很多城市的住房「以旧换新」成效有限。业内人士介绍，参加的房企虽然不少，但为「以旧换新」提供的可售房源却是房企难去化的项目或顶楼等有硬伤的房源、而这些房源市场的认可度不高，致使「以旧换新」的效果不明显。
近年来，「二手房不好卖」是全社会的普遍感受。根据58安居客研究院发布的【全国百城二手房市场3月报】，今年3月，全国百城二手房在架房源量环比增加。其中，一线城市二手房平均在架房源为16.17万套，环比增加了15.8%。二、三线城市平均在架套数分别为8.27万套、2.60万套，环比增加了15.1%和12.6%。记者采访了省城某中介机构负责人黄先生，其表示目前省城二手房挂牌量近4万套，且在持续增加，房地产市场供求关系已发生转变，除了一小部分具备学区优势或者急售降价的房源得以较快成交之外，大部分房源的挂牌周期越来越长。业内人士表示，住房「以旧换新」实际上是对二手房流转周期较慢的一种刺激，但随着「买一卖一」的客群逐步入市，二手房挂牌数量恐持续上涨，根据各地政策，旧房如果没有成功出售，新房可以退房退款，在「去化难」依旧是市场难题的当下，许多城市推行的住房「以旧换新」成效有限。而国企平台或开发商收购模式却要求购房者在指定的新房楼盘购买，购房者的选择受到一定限制，只有项目的区位、价格、配套资源等与购房者目标相契合才能实现「以旧换新」。除此之外，部分居民就业收入预期不乐观，购房者观望情绪重，购买期房较为谨慎等因素也一定程度影响了住房「以旧换新」的效果。
在淡市之中，政府出台积极政策提升行业信心、增加市场活力的举措至关重要。而「以旧换新」与其他利好政策相结合，无疑会刺激市场置换改善需求释放，提升房地产市场活跃度。
以一些城市为例：
◎ 南通出台了购房者旧房可低于市场价出售，降价部分(最高20万元)由招商蛇口进行补贴，与贝壳合作，卖旧换新1%好赞补贴等；
◎ 济南万科城推出了「以旧换新」政策，购房者订房后有一个月宽限期，此外有1%—2%的新房优惠，支持二手房交易环节的中介费；
◎ 太仓对住房卖旧买新实施契税补贴，给予新房契税补贴，截至2024年4月底，江苏太仓商品房「以旧换新」已累计成交新房235套，新房销售额约8.02亿元，置换存量房271套，收购金额约4.24亿元……
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记者走访省城住建房管职能部门了解到
目前省城还未推出住房「以旧换新」的政策，这种购房模式有待进一步探索。一位不愿透露身份的权威人士表示，省城房地产市场「以旧换新」仍处于模式探索阶段，在这一过程中不可避免地存在一些堵点。比如：
「卖旧房」环节，由于二手房挂牌量处于高位，即便通过中介优先推介，想要及时成交恐怕在价格方面仍得有一定让步。如果是国企平台或开发商「收购」，评估的价格与市场价格可能会存在差距，市民及消费者能否接受？
「买新房」环节，该模式一般要求购房者在指定的新房楼盘购买，对房源、户型、楼层有所限制，这意味着选择性受到一定影响。
如何平衡「以旧换新」买卖双方的利益，在组织推行过程中保障多方的安全，需要组织方有强大的执行力和超强的管理智慧。
而记者从省城楼市及中介市场得到的反馈信息看，省城改善需求无法释放的关键因素之一即是「旧房难出手 新房无钱买」。
山西艾伦律师事务所律师张成表示，住房「以旧换新」实际上是两个房屋交易流程的融合，将「买卖」放在一起的交易相对更复杂，所以流程的设置需要更加明确而详细，不光旧房子的产权需要清晰，例如贷款买房结清贷款、安置房补缴土地出让金等，还需考虑新房是否为期房，旧房卖掉后的过渡期如何处理等问题。此外，针对置换房屋的业主个人也需要注意核实一些基本问题，如征信情况等。
业内人士表示，住房「以旧换新」需要其他利好政策的支持，才能最大效应的发挥作用，相关主管部门要充分发挥公共服务职能，不仅要搭建交易信息平台，连接购房者、中介机构、房源，还要确保房源信息的真实性、客户需求的真实性以及价格的透明度，从而高效匹配供需，降低交易成本，为改善置业需求提供有力的支持。与此同时，存量房源的公共配套完善与老旧小区改造也不容忽视，提升二手房源舒适度，促进市场需求释放，才能推动二手房市场与新房市场的有效循环。
