年初至今，内地访港旅客回升，但「旺丁不旺财」，新闻报导及时事评论里，便多了一句：「访港旅客消费模式改变」。
「访港旅客消费模式改变」的原因有很多，亦不必再费唇舌，但到底这句话会导致什么具体的结果呢？这才是关键所在。有人认为，多年来依赖内地自由行生意的连锁零售店，包括化妆品专门店、药房、时装品牌、钟表、金器及首饰等店铺将会出现经营困难。但问题当然不止于此。
自2003年以来，铜锣湾、尖沙嘴、旺角及中环等为「购物区」，绝大部份临街店铺及商场都以「购物」为主。「访港旅客消费模式改变」，即代表内地旅客不再来港「扫货」(疯狂购物)，这些「购物区」便不会再受到旅客青睐。
现时，由于内地客人不再以「购物」为主，有的只吃喝玩乐，甚至乎不必「过海」。即使来到港岛区亦只会参观某些景点。铜罗湾等传统的「购物区」不再人山人海。
这消费模式的改变，不只影响传统专做游客生意的零售店，还对「购物区」内所有其他店铺都会构成打击。如此一来，不只化妆品店或药房遭殃，即连同区的食肆、酒楼及小店都会受到牵连。
「购物区」的生意大受打击，租客便不可能支撑如此高昂的租金，空置率上升，最终必然会影响店铺的价值。
过去2年来，利率高企，香港工商物业早前被炒至天价而导致租金回报率太低，业主如要放盘亦只能割价求售。去年，香港市道还在憧憬「自由行」重临，香港商界仍深信市道总会逐步复苏，但尽管如此，商场及临街店铺等仍要打折出让。去年至今，估价行仍一直「死守」，店铺估值还未反映近年的成交价。
如今，「自由行」的故事完全幻灭，店铺的 估价 将进一步受压。去年，业主普遍劈价3成，如今，市场气氛淡静，恐怕要进一步打折才有望成功沽售手上物业。
除了影响整个「购物区」内所有店铺之外，「访港旅客消费模式改变」亦代表原本的「自由行店」要逐步转型至「本地民生店」。具体地说，由「自由行店」变回「本地民生店」亦即代表租金将要作出「断崖式」下跌。
例如，在传统购物区最旺地段的化妆品店、药房或金铺等，一般面积大约2,000至4,000平方呎左右，在全盛时期每月租金动辄可高达500万港元。但若变回普通食店或「本地民生店」，每月租金最多只有30至50万港元。此外，如今购物区连人流也少，仅靠本地客人，绝大部份食店根本连这水平的租金亦支撑不了。
「自由行店」回复到「本地民生店」后，租金将出现断崖式下跌。店铺价值亦会相应出现大幅度下跌。
其实，由2015年起自由行消费已开始走下坡。当时港府回应香港市民的要求，还建议内地政府把「一签多行」改为「一签一行」。自那时候起，某些「旺区」已有店铺开始空置。业主不愿减租而影响物业估值。但及后美联储大幅加息，业主成守两年，还要虚耗巨额资金以付息，如今亦不得不开始面对现实。
综合来说，「访港旅客消费模式改变」打击了传统「购物区」所有店铺的生意，当中还包括「购物区」内的各种「本地民生店」。此外，「访港旅客消费模式改变」亦代表「自由行店」要变回「本地民生店」，最终必然导至店铺租金及价值大幅下挫。
值得留意的是，如今不只「购物区」成为「重灾区」，即连传统「民生区」的店铺生意亦大受打击。除了内地旅客消费意欲较低之外，即连港人每逢周末皆北上消费。
以「七一」3天的长假期为例，北上市民达97万人次，南下访港仅有26万人次。本港整体零售市道不仅从来没有真正复苏，前景更不容乐观。
最大问题是，绝大部份工商物业投资者都会向银行抵押物业并取得贷款。两年多以来的高息环境下，租金收入不足以付息，即很多物业投资者皆「入不敷支」。它们死守两年后，已开始「弹尽粮绝」，如今不得不尽快沽售手上物业。
可是，现在即使业主欲割价求售亦无人问津。若要进一步打折的话，恐怕所收到的「卖楼款」仍不足以偿还银行贷款。换句话来说，不少物业在技术上已出现「资不抵债」的情况。
若本地发展商及物业投资者先后出现「入不敷支」及「资不抵债」之情形，便有可能会增加香港各大小银行的风险了。
文：寒柏
