雷達財經出品 文|莫恩盟 編|深海
2024年以來，新城控股股價震蕩走低，年初至今跌幅超26%。
據同花順iFinD數據顯示，截至去年年末，身為新城控股實際控制人的王振華持股比例高達45.71%。
新城控股股價下跌，引發王振華財富大縮水。不久前釋出的【2024家胡潤全球富豪榜】顯示，王振華家族被劃到了財富下降最多的中國企業家名單之中。榜單顯示，今年身價達72億元的王振華家族，財富縮水超六成，排名下滑了將近1900名。
作為江蘇常州當地知名的企業家，王振華多年來積攢的財富主要得益於其一手打造的新城系公司。不過，王振華的個人命運在2019年發生了轉折。彼時，因猥褻9歲女童風波，王振華不得不結束新城控股的管理一線，但其至今仍是新城控股的實際控制人。
王振華隱退後，兒子王曉松接過了父親的董事長一職，但王曉松肩上的擔子並不輕。財報顯示，2023年新城控股的營收僅實作3.22%的微增，其歸屬於上市公司股東的凈利潤則下滑了47.12%。
受宏觀經濟形勢、行業整體環境、公司戰略規劃以及未來資金需求等多重因素的綜合影響，新城控股還做出了2023年度擬不派發現金紅利，不送紅股，不以公積金轉增股本的決定。截至2023年末，新城控股期末可供分配利潤為76.1億元，而這已是新城控股自2021年以來連續第三年未進行分紅。
對於2024年，新城控股將「保交付、化風險、謀轉型」作為自己的目標。不過，從今年第一季度累計合約銷售金額、累計合約銷售面積雙雙下滑的經營簡報，以及房地產行業整體尚未完全回暖的大環境來看，新城控股接下來仍面臨艱巨的挑戰。
財富縮水超六成，王振華富豪榜排名大跌
在上月公布的【2024家胡潤全球富豪榜】中，王振華家族的財富為72億元，相較上年190億元的財富縮水超過六成，而王振華家族在榜單上的排名也從上一年的1181名下滑到了3058名，斷崖式地下滑了1877名。
雷達財經梳理發現，其實自2020年後，王振華家族在【胡潤全球富豪榜】上的排名便一路下滑。2020年，王振華家族以430億元的財富位列榜單第357名。2021年至2023年期間，王振華家族的財富不斷縮水，排名也分別下滑225名、174名、425名。到2023年，王振華家族的財富已跌至190億元。
1962年3月出生於江蘇常州的王振華，是當地知名的企業家。王振華在富豪榜上的起起落落，也都離不開其一手建造起的房地產商業帝國。不過，王振華最早並非從事房地產行業。在王振華僅有22歲的時候，年輕有為的他便當上了國營棉紡廠的車間副主任，後來王振華自起爐竈創立了家紡紡織廠。
1993年，30歲出頭的王振華，一頭紮進了房地產行業。當年7月，王振華籌資創辦武進市新城投資建設開發有限公司。在王振華的帶領下，新城迅速成為常州房地產行業的領軍者。
進入千禧年後，新城將公司的業務版圖從早期的住宅開發業務擴充套件至商業地產領域，其足跡也從常州本地走向長三角區域，並於2009年將戰略重心遷至上海，此後新城還不斷加速自己的全國化布局，向珠三角、環渤海、中西部等地擴張。
雷達財經從新城控股官網獲悉，截至今年1月25日，新城控股集團已進入中國142個大中城市，包括上海、北京、天津、重慶、杭州、南京、蘇州、濟南、西安、成都、長春、常州等，開發中或已完成計畫超700個。
在企業發展的過程中，新城系公司在資本市場上的動作頻頻。2001年，新城地產在B股上市，成為江蘇省最早上市的房地產公司之一。2012年，新城發展在港交所上市。2015年，新城控股集團登陸上交所，借此成為國內首家實作B轉A的民營房企。2018年，新城旗下的物業平台新城悅服務也登陸港股。
經過數十年的快速發展，新城如今已逐漸成長為一家集住宅地產和商業地產於一體的綜合性房地產集團。2018年，新城銷售額超2000億，一度躋身TOP10房企行列。不過，2019年的一則警情通報，卻讓王振華多年積攢起來的良好聲譽急轉直下。
據上海市公安局普陀分局釋出的警情通報顯示，2019年6月30日22時許，上海普陀警方接王女士報警，稱其女兒被朋友周某某(女，49歲，江蘇人)從江蘇老家帶至上海並入住本市一酒店，後其女兒在房間內遭到一男子猥褻。
2020年6月，媒體從上海市普陀區人民法院獲悉，被告人王振華因猥褻兒童罪被判處有期徒刑5年。盡管王振華方面後續提起上訴，請求二審判決無罪，但2021年5月上海二中院依法對該案進行了不公開開庭審理並當庭宣判，裁定駁回上訴，維持原判。
受此事件影響，新城控股早在2019年7月3日便做出了換帥的決定。彼時，新城控股釋出公告稱，公司於當天接到上海市公安局普陀分局通知，公司實際控制人、董事長王振華因個人原因被刑事拘留。公司董事兼總裁王曉松將接任公司董事會董事長一職，王曉松將行使法定代表人職權，而王曉松正是王振華的兒子。
至此，新城控股迎來了二代王曉松掌權的時代。據悉，1987年出生的王曉松，本科畢業於南京大學環境科學專業。在接棒董事長一職前，王曉松曾在新城公司體系有過多段任職履歷，曾任江蘇新城地產股份有限公司常州公司工程部土建工程師、上海公司工程部助理經理、計畫總經理，江蘇新城地產股份有限公司總裁助理、董事兼總裁。後任公司董事兼總裁、新城發展控股有限公司非執行董事。
公司利潤腰斬，遭投資者用腳投票
事實上，王振華家族財富縮水的原因，一定程度上與其掌舵的新城控股當前所面臨的困境逃脫不了幹系。
據新城控股不久前釋出的年報顯示，王振華為公司的實際控制人。截至去年年末，公司前十大股東中，富域發展集團有限公司與常州德潤咨詢管理有限公司分別持有公司61.09%、6.11%的股份，而這兩家公司正是王振華實際控制的企業，合計持有公司67.20%的股權。
具體而言，王振華持有新城發展63.33%的股權，而新城發展透過香港創拓持有富域發展和常州德潤100%的股權，富域發展持有新城控股61.09%股權，常州德潤持有公司6.11%的股權。此外，王振華妻子陳靜持有新城發展1.43%的股權；王振華之子王曉松持有公司0.02%的股權。
過去一年，新城控股交出的財務答卷並不理想。財報顯示，2023年，新城控股全年共錄得1192億元的營收，相比上年1155億元的營收實作3.22%的微增，但仍不及2021年高達1682億元的營收規模。
與營收實作微增不同的是，新城控股去年的利潤指標卻下滑明顯。財報顯示，2023年，新城控股歸屬於上市公司股東的凈利潤為7.37億元，而2022年新城控股歸屬於上市公司股東的凈利潤高達13.94億元。與之相比，新城控股歸屬於上市公司股東的凈利潤縮水了近一半，降幅達到47.12%。
對於凈利潤下滑一事，新城控股解釋稱，受整體市場環境及結轉計畫的結構變化，報告期內公司房地產計畫結轉毛利金額較上年同期有所減少；對於部份虧損公司，公司未確認遞延所得稅資產，導致報告期內公司所得稅費用較上年同期大幅增加。
報告期內，新城控股經營活動產生的現金流量凈額為101.6億元，較上年同期的145.3億元下降30.11%，這主要是因為報告期內公司簽約金額下降導致銷售商品、提供勞務收到的現金較上年同期減少較多。
作為房地產賽道的一員，新城控股目前的主營業務為房地產開發與銷售，其中地產開發業務主要包括住宅地產開發業務和商業地產開發業務，住宅地產開發業務的主要產品為各類商品住宅，商業地產開發業務的主要產品為商業綜合體。
具體來看，房地產開發銷售去年為公司貢獻1073.36 億元的營收，同比增長2.34%；公司物業出租及管理為公司貢獻106.31億元的營收，同比增長15.26%，主要系公司開業吾悅廣場數量的增加所致。
盡管前述兩大板塊的營收均實作了不同程度的增長，但二者的毛利率卻均呈現出下滑的趨勢。其中，房地產開發銷售板塊的毛利率同比減少1.51個百分點至13.91%，物業出租及管理板塊的毛利率同比減少2.7個百分點至69.9%。
過去一年，全國商品房銷售金額和銷售面積延續下跌趨勢，但降幅有所收窄。在此期間，新城控股也沒能擺脫行業整體下滑的趨勢。2023年，新城控股實作合約銷售面積968.78萬平方米，同比下降18.69%；完成合約銷售金額759.83億元，同比下降34.52%。
在此次釋出的財報中，新城控股直言，2023年，面對在建計畫多、體量大，尤其在計畫銷售放緩的行業大背景下，公司流動性承壓，保交付壓力加大。報告期內，公司共計完成超14萬套物業，2210萬平方米面積的交付，完成保交付任務。
而提到新城控股的商業地產開發業務，就不得不提到公司的商業綜合體計畫品牌「吾悅」。截至報告期末，全國開業及在建的吾悅廣場城市綜合體已達到198座，已開業及委托管理在營數量達161座，開業面積達1499.11萬平方米，出租率達96.48%。
由於業績不理想，公司遭投資者用腳投票，年初至今公司股價累計跌幅達26.82%。
連續三年未進行分紅，2024年挑戰猶存
就在公司年報出爐之際，新城控股還釋出了關於2023年度利潤分配方案的公告。新城控股在這則公告中稱，公司2023年度擬不派發現金紅利，不送紅股，不以公積金轉增股本，而這也是新城控股自2021年以來連續第三年未進行分紅。
之所以做出這樣的決定，新城控股方面給出的原因是，基於當前宏觀經濟形勢、行業整體環境、公司戰略規劃以及未來資金需求等綜合因素考慮，為了保障公司的經營能力和償債能力，降低財務風險。
而公司留存未分配的利潤，將根據公司發展戰略和年度工作計劃，積極響應「保交樓、保民生」政策，用於公司日常經營、償還債務、補充流動資金等用途。
據新城控股透露，2024年，公司將秉承「保交付、化風險、謀轉型」的目標，聚焦核心經營方針，錨定向前，推進各項經營目標的完成。
具體而言，公司計劃2024年實作商業營運總收入125億元，新開業吾悅廣場及委托管理在營計畫12座；公司計劃新開工51個子計畫，新開工建築面積408.19萬平方米，其中，住宅計畫169.66萬平方米，商業綜合體計畫238.53萬平方米。
按照新城控股的規劃，2024年，公司計劃竣工177個子計畫，預計竣工總建築面積1358.85萬平方米，其中，住宅計畫659.36萬平方米，商業綜合體計畫699.49萬平方米。
與此同時，新城控股還將在確保公司現金流合理充裕的同時，持續最佳化資產負債結構，增厚公司的安全螢幕障，確保公司持續穩健發展。新城控股表示，公司將在嚴格把控資金使用風險的前提下，提高資金使用效率，努力實作更好的經營業績報酬投資者。
不過，進入2024年，新城控股仍面臨著不小的壓力。根據新城控股釋出的經營簡報顯示，今年第一季度，新城控股累計合約銷售金額約119.47億元，比上年同期相比下降44.44%，累計合約銷售面積約165.17萬平方米，比上年同期相比下降34.4%。
新城控股認為，目前房地產行業仍處於風險出清期，雖然利好政策持續釋放有一定積極效應，但政策的傳導仍需時間，購房者信心和行業預期的修復尚需時日，預計銷售低迷態勢短期內難以扭轉，房地產企業銷售去化及回款還將持續承壓。面對這種情況，房地產企業需要推進銷售去化，積極把握融資機會，拓寬融資渠道，保持現金流穩定，向市場傳遞積極訊號，增強品牌信心。
今年排名在全球富豪榜下滑十分慘重的王振華家族，未來還能否一掃最近幾年的頹勢實作財富的躍升？雷達財經將持續關註。
