作者：縱橫論市
開發商有很多，但能像王健林這麽通透的卻沒有幾個。早在2015年時，王健林的風頭無兩，不僅財富超過李嘉誠，成為華人首富，他在當年則提到公司將去掉「地產」二字，向「輕資產」轉型。可以說，很多人都很不解，房地產不是如日中天嗎？為何急流勇退呢？接著看到他就是一路「賣賣賣」，隨後把大幾十家高星級酒店和十多個文旅計畫悉數賣出。由於當時房地產市場行情好，不僅賣得快，還賣出了好價格。做出這種在當時很少人看懂、現在證明是完全明智的重大舉措，其實是與他對房地產的預判不無關系，目前看來也都在應驗。
王健林曾說，沒有哪一個國家的房地產能持續繁榮、興旺50年。雖然他說這話離大限50年還有些時間差距（目前已經有45年），但誰能說一定就要到50年呢？畢竟，從世界已開發國家來看，房地產高速發展期也不過30多年。現在想想，在王健林說出這話後的幾年，還不斷有很多開發商加大馬力擴大規模，結果大家都看到了，基本都拍在沙灘上下不了岸，這更顯示了王健林的超人預判。 至於目前的房地產執行數據就更能佐證這一點了：
據統計部門的數據顯示，2023年全年全國新建商品房銷售額為11.6萬億，基本與2016年的11.7萬億基本持平，誰能想到從18萬億規模降到11萬億不過用了兩年時間。要知道，考慮到這些年已經新增上百萬億貨幣，這11萬億顯然不如2016年的含金量。
而且，2024年1-2月份的房地產銷售額還在明顯下降，同比2023年繼續下降了29%，如果按照這個降速的話，今年全年的銷售額還要下一個台階，比王健林說這個話時候還低都是很有可能的。當然，對老百姓來說，最直觀的感受還是房價持續調整。
有媒體對比了一下統計部門釋出的全國一二三線代表性城市執行數據，70個大中城市的商品房均價從高點下跌到2024年2月份，累計跌幅達到了22%。這可是官方的數據哦，實際體驗應該是比這個強烈多了，連深圳、上海、南京、杭州等大城市房價下跌30%以上的小區應該比比皆是，那些衛星城、郊區、新區、遠郊區等就更不用說了。
不管你喜不喜歡，事實就是事實，雖然樓市已經進入一年一度的傳統「金三銀四」旺季，那麽多支持政策下去後，也不過是二手房市場成交量出現了一定上揚，且都是經過賣房人「以價換量」促成的。說直白點，成交價格似乎沒有最低，只有更低。
王健林本身就是做房地產起家，商業地產也做到了NO.1，要說內地最了解房地產家底的開發商也非他莫屬。他自知房地產經過快速發展後，住房已經呈現供過於求的趨勢，就目前看來，這種趨勢還有進一步加劇的可能。 無論是機構數據還是官方的數據都證實了這一點：
機構統計的全國百城商品房去化周期為23個月，創造了2010年的歷史紀錄，有的城市如果按照現有去化速度推算的話，即便一套房子不建，起碼也需要10年以上才能去化完畢。
可以看出，現在估計沒幾個人還認為樓市會在短時間恢復。只不過，從目前的資訊看，國家不可能放任不管， 對於樓市將走向何方？國家其實已經一錘定音下半年的樓市 。
背景是3月18日統計部門公布了2024年1-2月份的樓市執行情況，結果大家都看到，各項數據仍在進一步下滑，為了扭轉這一局面。4天後，國家專門召開了房地產的相關會議，並明確了房地產諸多事項和提出了解決辦法， 為下半年樓市發展定調 ：
會議指出，房地產產業鏈條長、涉及面廣，事關人民群眾切身利益，事關經濟社會發展大局。去年以來，各地因城施策最佳化房地產調控，落實保交樓、降低房貸利率等一系列舉措，守住了不發生系統性風險的底線。要進一步最佳化房地產政策，持續抓好保交樓、保民生、保穩定工作，進一步推動城市房地產融資協調機制落地見效，系統謀劃相關支持政策，有效激發潛在需求，加大高品質住房供給，促進房地產市場平穩健康發展。要適應新型城鎮化發展趨勢和房地產市場供求關系變化，加快完善「市場+保障」的住房供應體系，改革商品房相關基礎性制度，著力構建房地產發展新模式。
與去年底以來的相似表述就不說了，現在是如何落實的，接下來還會繼續這樣做。下面我們看看新表態的3個資訊點，這將是接下來要做的事，要重點關註：
1.把房地產的重要作用提升到關系經濟社會發展大局，這是自2016年以來難看到的字眼，說白了，房地產下滑已經影響到經濟發展，必須重視起來，如果比作一位領導講話的話，那基本是提高嗓門喊話了，可以腦補一下。
2.對此前的各項樓市支持政策評估的結果是，不太滿意，接下來要系統謀劃相關支持政策。換言之，不要一會一個政策，也不是此前相關主管部門說的「給予城市充分的自主權」，其他就不管了。從這個措辭看，後面應會有自上而下的大政策，而且應該是成體系，比如需求端、供應端，包括金融端等，包括一線城市多項更大尺度放開，其他城市的保值增值需求釋放，涉及房地產稅、產權等利於房地產發展的表態等等，應會有一整套最佳化措施出來，其力度可以想象一下。
3.無論是「保障+市場」的二次住房改革，還是供應高品質住房滿足改善需求，都指向新的住房發展模式。轉譯成白話是，由於供大於求的現實，透過國資收購存量房，去化樓市庫存，同時用作保障房，滿足工薪族住房需求。接著放開改善住房市場，透過建設高品質住房，同時放開價格限制，帶動改善品質住房市場發展，以彌補剛需市場萎縮的市場份額，為經濟社會發展做出應有的貢獻。
接下來，將是更多針對性、系統性樓市支持措施出台的關鍵期，以最大力量促進房地產市場健康平穩發展。從措施出台到落地生效，應是一氣呵成，再過兩個月（也就是下半年開始），房地產或迎巨變。
一是恢復房地產市場信心。
現在的市場信心，不是哪一方面能左右的，需要各方發力。開發商需要依靠銷售來樹立市場信心，購房者需要房價上漲來帶動預期，而銀行則是以地產計畫建設正常、如期償還債務為依據發放開發貸款。從目前看，本次會議繼續提出要融資協調機制落地生效，意味著將有越來越多計畫獲得銀行貸款，確保建設持續和保教樓任務完成，從這個角度而言，既然政府強制銀行對接地產計畫並提供資金支持，銀行對市場的信心與開發商的信心實際是綁在一塊的，問題應該不大。
現在問題的關鍵在於購房者信心，下面應該是讓房價止跌，同時透過收回部份優惠折扣，給人一種漲價的訊號，讓大家看到房產的保值內容，同時房貸利率低於下限的優惠折扣也逐步收回，目前石家莊和惠州已經上調房貸利率，這可能一些城市效仿的物件，促使購房者積極市。當然，僅僅主動地增加購房者成本顯然不能促使市場根本的反轉，甚至讓人躺平，還得看下面第二點。
讓大家明白房產的保值增值內容。
二是加大去庫存力度。
現在全國新房庫存面積達到7.5億平米，創歷史記錄，僅靠單一的手段已經無法快速去化了，一定是一個更大力度的組合拳。從目前趨勢看，在城中村改造中加大拆遷力度是必然的，很多地方已經全方位從制度上、資金上加快工作力度，意味著新一輪拆遷潮到來。拆遷戶如果拿到補償款可以去新房市場消費，也會透過房票安置購買存量房，加快庫存去化。
同時，國資加大收購存量房用於保障房，現在已有些城市這麽做了，但後面力度和速度都應會加快，直接消化庫存。作為配套的是，住建部的「以人定房，以房定地」機制將嚴格落地，一些地方可能在一定時期不供地，一些地方應減少供地，透過時間換空間，減少新增供應的情況下，加快庫存去化，扭轉供需天平失衡趨勢。
此外，還有透過高價地帶動市場預期。數據顯示，2024年1-2月份，全國土地出讓收入為5625億，基本去年同期持平（2023年為5627億），不得不說，在各項房地產指標下滑明顯的情況下，這項數據還能保持，說明各城透過高價地帶動市場預期強烈，均是推出好地段的優質地塊，加上自然資源部下文要求取消地價限制，以及住建部要求的減少土地供應，預計土地單價會走高。
三是開發商的預判或是正確的。招商地產管理層認為，今年的房地產市場呈現「前低後高」趨勢，隨著各項政策落地，下半年市場表現將比上半年好。綠城地產也認為，雖然1-2月份相關指標不及預期，但目前已開始有邊際改善跡象，今年房地產市場將會築底成功。無論怎麽說吧。開發商的樂觀預期，應是看到政策面上的支持預期，市場越不好，意味著更多的支持將要到來，助力企穩回暖，所謂否極泰來就是這個道理。
