大家好，我是藍白。
11月28號，央行行長在香港的講話裏，有3個關於房地產走向的觀點：
1，新房的需求在下降；
2，分化。一二線穩定，三四線需求下降；
3，城市化在繼續，租賃需求不斷增加。
以後是二手房的時代了？小城市的房子算是涼了嗎？更多人會選擇租房？
怎麽解讀，見仁見智。
比如，大小城市分化這一句。
強的越強，弱的越弱，這個觀點不新鮮，這些年，被大家說幾百上千遍後，更顯得無趣又乏味。
但是，同樣的話，得分誰說出來。人不一樣，觀點的份量也不一樣，立場更不一樣。
中介房V天天吹的分化，是讓你無腦去大城市買房，擁抱核心資產balabala。
央行說的分化，那是基於現在的新開工、一二手成交、土拍形勢，告訴我們以後怎麽演變，至於是租是買，是漲是跌，自己看著辦。
今天想聊聊，我個人理解的，權威觀點所說的「分化」，與平時我們聽到的「分化」，有什麽不同。
分化的背後，是買房需求。買房需求的背後，是人口流向。
這兩年，圍繞著人口的流動，有兩種聲音，總是爭個不停：返鄉派，和進城派。
有人說，大城市越來越難混，如今盛行躺平之風，身邊的好多朋友都回老家了。
又有人說，人口明明都被吸走了，身邊的同學朋友，全去了四大一線、省會和沿海。
其實，這倆都沒錯，是時間錯了。
返鄉派，說的是去年。
2022年，廣東常住人口減少了27.2萬人，這是有數據以來廣東首次負增長。
北上廣深，2022年，常住人口罕見的全都在減少。
與之對應的，是中西部人口回流。
雲南，2021年人口減少了30.93萬人，2022年人口增加了3萬人。
江西，2021年負增長，2022年增加10萬人。
而進城派，說的是今年。
前幾天看了一份中金的報告，視角很獨特，從北京、天津、上海、重慶四個直轄市的手機使用者數、客運量、房租這些數據看今年人口流動的變化。
1，流動電話使用者數，去年四大直轄市比全國其他地區要低，今年開始加速反超。
2，把公共汽電車、城市軌交、出租車、客運輪渡全加起來，都是對比2019年，四大直轄市2022年前9月降了41.5%，比全國35.1%的降幅還要低。但2023年前9月降了22.5%，比全國24.2%的降幅要高。
3，CPI的居住分項，其實就是房租啦（熱知識：房價不納入CPI），從一二線城市和全國的CPI居住分項當月同比來看：2022年，前者低於後者，2023年後，前者高於後者。
這說明啥？
時隔三年，大城市又張開了大口，勾著畢業生、農民工、白領、快遞外賣、流水線工人、三教九流往裏鉆。
1996至2019年，中國城鎮化率年均上升1.4%，趨勢非常穩定。
但是，2020到2022年，屬於是被外力打斷的三年，無論是常住人口城鎮化率，還是城鎮就業占整體就業的比重，增長都明顯放緩。
一邊是人口重新湧入大城市，另一邊是偏遠小城的落寞。
今年開始，湖南、安徽、山西、青海、內蒙，為了減輕財政供養壓力，都在推進人口小縣機構改革的試點。
以青海瑪多縣為例，今年9月份完成了整合，機構由改革前的25個精簡為20個，五個領域的執法隊伍由5支精簡為1支，「四人以下局」減少了8個。
山西15萬人口以下小縣數量不少，財政供養人員比例失衡，前後兩批6個試點縣（忻州市河曲縣、臨汾市浮山縣、太原市婁煩縣、呂梁市石樓縣、晉中市榆社縣、長治市黎城縣），都在探索人口小縣機構改革。
大家可能對人口小縣沒什麽概念，說個數碼就知道了。
在統計的1874個縣域中，有546個縣域常住人口在20萬人以下，占比為29.1%。
東部地區，有46個縣常住人口少於20萬，中部地區有70個，西部地區多達389個，東北地區有41個。
第一財經的報道說，某個西部小縣，總人口也就4萬多人，但財政供養人數近2500人，全縣總人口數與財政供養人員比例達到了16.9:1。
精簡機構能省下多少成本呢？
今年山西婁煩縣組織部發的工作總結裏說：整合撤並33個單位，精簡人員編制341名，下沈鄉鎮人員編制56名，節約人員經費3410余萬元，執行經費約990萬元。
人口重新向大都市流動，人口小縣加速精簡，鏡子的另一面，是存量人口流動的「下台階」。
原來的人口流動是什麽？
三亞在虹吸黑龍江，南京在虹吸安徽，蘇州在虹吸宿遷，上海吸華中，北京吸華北東北，廣深吸華南。
省城在吸地級市，地級市在吸縣城，縣城新建的城區，又在吸老城區。
層級很明確，秩序很分明。
與之對應的，是縣城和地市到處都在建的新城區、CBD、產業園區、高鐵新城、人工湖。
可是，當分化開始加速，農村、人口小縣、務工大縣，都已經吸無可吸的時候，接下來該輪到了誰了？
那必然是更高能階的城市。
兩個例子。
1，前段時間蘇州偷襲武漢，帶了一大堆碩博，包下高鐵去蘇州吃住玩全報銷，落戶找工作一條龍，武漢就算氣的牙癢癢，也沒辦法。
2，青島前幾天發的政策，租房能落戶，商用房也能落戶，南京也發了租房能納入積分落戶。
特大城市，也急了。
以前不是端的姿態都挺高的麽，本科以下不行，35歲以下不行，高級技工以下不行，一個個的事還不少。
我還是喜歡你以前桀驁不馴的樣子，能不能恢復一下？
當特大超大城市都為了人口流入急了，太原怎麽辦？呼和浩特南寧怎麽辦？南昌蘭州長春又該怎麽辦？剩下的幾百個地級市怎麽辦？
城鎮化率下降，人口流動如同「下台階」一樣，「缺人」的狀態，會一級一級向高能階城市滲透。
現在是人口小縣的裁撤合並精簡，接下來，可能是中部縣城的老齡化塌陷，進而演變成三四線地級市新城區的停滯，弱二線省會的各種造城規劃收縮。
如果信奉了分化邏輯，不顧一切押註大城市房產，那就錯了。
因為，你只意到中介們天天掛嘴邊的「分化」，卻沒註意到權威觀點關於分化的表述是什麽：
原話說的是：「一二線穩定，三四線下降」。
唯獨沒有「上升」這個詞。
哪怕城市化在繼續，也只是會提升租賃需求，而不是買房需求。
這種正式場合的權威論斷，都是字斟句酌才說出來的。
為什麽說新房需求下降？看看土拍、新開工、銷售額就知道了。
為什麽說租賃需求上升？看看14號文相關的保障房就知道了。
同樣的，說一二線穩，三四線降，就是沒提上升，看人口流動就知道了。
1，人口只會朝少數幾個城市集中。
南京的江北和江寧，夠塞多少人了？鄭州的常西湖新區，新經開區，白沙綠博，多少年都塞不滿，某大神在沈陽和重慶套多少年了都，更別提太原、石家莊、貴陽這些地方了。
人口確實會向超大特大城市集中，但最終可能只有那麽幾個城市能受益。
紐約都市圈的人口數量，接近美國城市人口總量的9%；
即便是印度孟買，人口數量也要占到印度城市人口總量的6%左右。
高鐵八橫八縱，非但不會讓中西部樞紐形成人口集聚，反而加速了人口流失。
中泰證券統計京滬高鐵和沿江通道，兩條路線的沿線36座城市中，有21座城市的常住人口占比都是下降的。
2，更重要的是，即便人口往大城市集聚，也無法像過去一樣，帶來爆發性的購買力。
按中金的統計，四大直轄今年的流動電話數，城市客運量，房租都高於全國平均水平，可今年大城市的成交和房價呢？
還是漲不動。
10月70城房價，新房京廣深都在降，二手房京滬廣深全線下跌，認房不認貸的效果已經散去。
華創固收的統計，11月17日-23日，30城商品房成交面積當周值，相比2019、2021年分別降了41%和29%。
這就是央行「分化」提法的另一層含義：
難以帶來購買力的人口集聚，只會提升租房需求，只會托住房價不會像小城市跌的那麽離譜，卻無法帶來更多的新房增購需求。
說人話就是：去大城市紮堆的人，也沒錢啦。
至於三四線，藍白覺得，未來的需求只有兩塊：
1，殘存的周邊農村的進城購房需求，這一塊體量很小。
2，本地賣一換一，二次置業的改善房需求，比如當地富人喜歡住的人車分流，一梯兩戶，低密度社區。
這兩種需求，其實都不是「增量」，而是地市縣城內部購買力的「遷移」。
說白了就是：老破步梯房會跌到難以置信的低價，參考鶴壁與鶴崗。
為數不多的高品質新房，依然會承受「高房價」的罵名，被拿出來當靶子。
啥叫一二線穩定？
人是穩定的，你出門買火燒，能買到驢肉火燒，也能買到鹵煮火燒，還能買到火燒夾涼粉，天南海北的老板換了一批又一批，總有人來人往。
啥叫三四線下降？
人是下降的，你出門想吃粉，螺螄粉，拌粉，魚粉，酸辣粉，老板說不幹就不幹了，門頭空著幾個月都沒人租。
不管穩定還是下降吧，能漲的房子一定是極少數的，對絕大部份城市的絕大部份區域的絕大部份房子來說，都在慢慢與人口脫鉤。
我是藍白，今天先聊到這，咱們下期再見。
