6月26日，北京市釋出【關於最佳化本市房地產市場平穩健康發展政策措施的通知】（以下簡稱【通知】），明確實施調整商業性個人住房貸款最低首付款比例和利率下限，調整住房公積金個人住房貸款最低首付款比例，支持多子女家庭改善性住房需求，提高購買綠色建築、裝配式建築或者超低能耗建築的住房公積金貸款額度，組織開展住房「以舊換新」活動等政策措施，該【通知】於2024年6月27日起施行。
此前另外三個一線城市也已經進行了房地產政策調整，深圳調整首套住房個人住房貸款最低首付款比例為20%，二套為30%；首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為LPR減45個基點，二套調整為LPR減5個基點。上海和深圳相同，首套房貸利率均下降35個基點至3.50%，二套房貸最低利率分別降至3.70%、3.90%；廣州首套、二套房貸利率均下調45個基點至3.40%、3.80%。
這意味著，「517地產政策」在北、上、廣、深四個一線城市均已實作落地。
當然，在房地產利好政策頻出的背景下，銀行等相關部門也抓準時機推出降低房貸成本、助力房地產平穩的舉措，與此同時新一輪提前還貸熱潮醞釀其中。
提前還貸熱再現 ，兩類房貸人表現截然不同新政釋出後一月有余，三大城市上、廣、深的信貸政策調整也正好出台一個月，在市場成交有所復蘇的情況下，始於2022年，盛於2023年的提前還貸卻再度來襲，本次提前還貸熱潮又呈現出哪些新的特點呢？
據鈦媒體APP調查發現，市場上主流的「房貸人」可以大致分成兩類，第一類是比較早期購房並背貸的人，這裏暫稱他們為「老房貸人」，第二類是近一兩年的新買房人，這裏暫稱他們為「新房貸人」。
「老房貸人」表示持續的降息就是在「逼「他們提前還貸，只要手中有閑錢，他們是願意選擇提前還款的。此外，透過本輪和上輪在銀行提前還款的預約流程和審批來看，他們表示，本輪提前還貸的預約容易了許多，他們猜測可能有以下三個原因，一是銀行剛經歷或即將中期分紅，提高了對資金的需求；二是這一波提前還款熱潮剛剛興起，部份人可能會贖回理財、基金等產品或者擇機賣出投資標的換取現金是需要一定時間的，因此還需要一段時間預熱；三是部份行業存在分期發放年終獎或者下半年分發年終獎的情況，因此分發年終獎季也可能迎來新的一波還款潮。
鈦媒體APP深入問詢了「老房貸人」中有投資經驗的人群對於提前還貸的意願，他們表示，他們也是願意提前還貸的，不僅僅是手頭上有閑錢，還有一部份原因是現在好的投資標的並不好找，不管是國內市場還是國外市場，投資風險均有所上升，以前不著急還貸是因為將流動資金進行投資，每年的投資收益能超過還貸利率，但是近期的投資則更多處於無利可圖的狀態，因此他們選擇將投資的錢拿出來提前還房貸。
當然也有一些「老房貸人」手頭上暫時沒有那麽多現金，他們則偏向於選擇「以貸養貸「的方法，將消費貸借出實作債務重組，從而實作將部份房貸資金轉換成消費貸以達到降低資金成本的目的。正如 房市持續低迷，續貸潮到來之際，置換房貸的經營貸風險會集中暴露嗎？｜鈦媒體金融 一文中所提及的置換過程中會參雜入中介的幫助。此外伴隨銀行之間的互「卷」，各大銀行都在發放消費貸利率優惠券，近期消費貸款利率最低已卷至「2」開頭，這對於背著「4」開頭的房貸人來說無疑存在不錯的套利空間，不過消費貸也存在額度低期限短的局限性。
對比發現，「新房貸人」和「老房貸人」表現出明顯的差異，他們大多數表示，即使手上有閑錢，也不願意提前還貸，首先是近期的貸款利率還算比較低，對於目前利率再降的幾個點敏感性較低；二是因為有貸款可以提取公積金，與其到退休後再提取公積金，不如現在直接用在還房貸上，這樣閑錢可以用在投資理財消費上；第三有房貸還可以抵扣一部份稅。甚至一部份比較激進的認為，現在利率就是處於歷史低點，貸款是在「薅國家羊毛」，不貸白不貸。
其實經過分析可以發現，提前還貸的人主要分成以下三類：在有閑錢的情況下，一是無合適投資渠道或理財收益率低於房貸利率；二是對負債敏感的人，由於對未來形式不明確或者對於未來職業、收入存在不確定的人，他們想盡快減輕未來不確定性所帶來的壓力；三是房產解除抵押後有其他用途，如進行買賣或再抵押投資等用途。
據鈦媒體APP了解，現下最主流的提前還貸方式主要分成以下五種： 第一類是將剩余貸款一次還清 ，該方式直接還清所欠本金，以後便不需要還利息，對還款人的資金要求很高，而且也可能產生一部份違約費用； 第二類是部份提前還款，剩余貸款保持每月還款金額不變，但還款期限縮短 ，從而節省利息 ；第三類是部份提前還款，剩余貸款將每月還款額減少，但還款期限不變 ，減小了月供負擔 ；第四類是部份提前還款，剩余貸款將每月還款額減少，同時縮短還款期限 ，可以節省利息 ；第五類是剩余貸款總本金不變，但縮短還款期限， 月供增加，減少部份利息。
盡管有如此多種提前還款的方式，不過目前選擇更多的是第一、二、四類，可見貸款人主要還是想要盡快還清貸款，以應對未來的不確定性。
提前還貸令銀行業績承壓，不得不「卷」消費貸對於本輪的還款潮，銀行貸款部門人員表示，近期預約提前還貸再次被排滿了，長期如此挺讓人擔憂的，因為錢一下子集中到銀行手裏，雖然可以去放短期貸款，長期貸款的占比減少，貸款的久期結構就變短了，銀行「未來的既定收益失去保障」。
同時，銀行理財專家表示，這些手上有閑錢，有能力提前還款的人本是比較有消費能力的人，現在他們把房貸還了，他們的消費能力有所下降，這導致市場上流通的錢減少了，「支持經濟」的難題再次拋給銀行，銀行應當如何響應政策促進消費，銀行就需要更大力地推銷消費貸，信用卡等業務，不僅要吸引客戶，還要同行之間互「卷」，最後銀行的投入成本反而不斷加大，銀行收益承壓。
此外，某銀行理財經理表示，年中正好趕上了一大波公司發年終獎，大家不選擇把這些錢存定期或者買理財投資產品，反而直接用來還貸，這對於理財市場也是一大沖擊。
當然，經過這一系列的政策刺激後，對於住房剛性需求的人還是會擇機入手，但是業內人士表示，盡管現在大家購房貸款的興趣比以前更強，但是苦惱的地方在於「量」不夠，就算他們能貸更長時間或者更多金額，但是總體的量和以前沒法相比。此外，他們還指出，銀行也擔心如果再進行多次降息或者更多地產政策利好下，人們提前還款持續下去，未來銀行的不良貸款率可能就無法保持下降趨勢了，因為優質的貸款被提前還了，剩下的中間出現不良貸款的概率將有所上升。
因此銀行為應對提前還貸潮也是花樣百出，為了保住長期的貸款客戶，在等額本息還款和等額本金還款的基礎上他們推出了先息後本等政策。先息後本是指借款人按月或按季度償還利息，在借款到期日一次性償還本金。
例如，建設銀行的「輕松供」業務，將房貸在貸款期限內劃分為兩個階段，一是按月償還1元本金以及當月應償還的貸款利息（可根據借款人需求自行確定第一階段期限，最長不超過三年）；二是在剩余貸款期限內，剩余貸款本金可選擇按常規等額本金或等額本息方式還款。
興業銀行的「隨薪供」業務，同樣將房貸在貸款期限內劃分為兩個階段。一是借款人只還利息，暫緩償還貸款本金，第一階段期限最長3年；二是借款人按原借款合約中約定的還款方式按期還本付息。
平安銀行甚至還推出「二階段還款」「雙周供」「輕松還」「氣球貸」四大類產品，其中氣球貸是最適合個人商住兩用房按揭業務的一種還款方式。「氣球貸」指借款人按約定的總期數（固定20年）計算每期月供，在貸款期限內分期歸還貸款本息，最後一期一次性償還剩余本金。
整體來看，「先息後本「的政策有助於減輕借款人前期償還貸款的壓力，釋放一部份剛需購房。對於銀行而言，透過住房信貸產品創新，滿足不同借款人的借款需要，有助於提升產品的競爭力，特別是在特殊時期給市場註入「強心針」，保持住房貸款業務平穩有序地發展。但這也可能會引發新的問題：加速市場分化，「先息後本「的政策給市場傳遞出「救市」訊號，因此最直觀的反應便是核心城市和區域的房價可能會得到進一步支撐，但部份非核心城市和區域的房價可能會出現更大的價格波動。
提前還貸是貸款人的「理性選擇」卻不是市場回暖後的「頭等選擇」在不斷降息的背景下，提前還款無疑是貸款人的理性選擇，屬於居民對自己資產進行配置「趨利」的行為。因此對於居民選擇用正當收入或者積蓄進行提前還貸，銀行確實沒有過多理由拒絕，政策層面也不應進行過多制幹預，甚至要規範銀行提前還款的流程，嚴防銀行阻礙居民提前還貸。但是如果居民選擇透過置換貸款獲取更低利率貸款的方式提前還貸，政策層面需要進行適度幹預，銀行層面也需要加大稽核力度，以防「以短代長」給銀行經營帶來風險。
本輪引發的提前還貸潮的導線主要是「517」新規的調整僅針對新發放的增量房貸，而存量房貸利率的調整則相對滯後，從而導致存量與新增房貸利率差進一步增大。因此要結束本輪還貸潮最直接的方式是降低存量房貸利率，上次調整存量房貸利率還是2023年9月，但是2024年以來，新增的房貸利率的持續下降更迫使存量房貸的人會有心理落差的，導致他們提前還貸。
但追根溯源造成這一現象的根本依舊是房地產市場的萎靡，當市場經歷一段時間消化完存量房產後，或許對新增房產的需求又會重歸合理性。此外，一旦投資市場有所回暖，也會帶動一部份資金重新流通到投資市場中。
總體來說，房地產行業重回巔峰幾乎不可能了，但是在扶持實體經濟等政策帶動後，投資市場有望回暖，這就會使投資人重歸理性，將流動資金用於博取更大化的收益。
此外，對於銀行新推出的還貸方式如先息後本等，貸款人還是應該明白產品的本質：只是還款方式的改變，但並不改變應償還的貸款本息總量。因此借款人還需根據自身情況，對儲蓄能力和還款能力進行合理評估，選擇適合自己的還款方式。 （本文正選於鈦媒體APP，作者｜李婧瀅，編輯｜劉洋雪）
