隨著時間的推移，我們來到了2023年的4月份，國內樓市正在經歷著一場深度的調整。在這一年中，我們見證了政策的不斷調整，市場的起伏波動，以及購房者心態的變化。而在未來的幾年裏，房地產市場的調整趨勢仍將持續。
據最新的數據顯示，進入2024年後的兩個月，全國百城二手住宅平均價格為15173元/平方米，環比下跌已連續22個月。這顯示出市場調整的深度和廣度。
與此同時，二手住宅市場的情況也不容樂觀。有99個城市環比下跌，僅有三亞一城房價小幅上漲。這樣的趨勢表明，二手房市場的調整已不再是局部現象，而是蔓延到了更多的城市。
而面對當前這樣低迷的房產市場行情，有業內懂行人士提出：從2024年起，中國樓市或將面臨巨變，其中最有可能的是會出現這4個變化，這是怎麽回事呢？
第一個變化：樓市救市政策將進一步放開
回顧過去一年，為了應對房地產市場的低迷，不少城市紛紛放開了限購、限售政策，尤其是上海、深圳等一線城市，也在非核心區域解除了限購。 這一舉措旨在釋放購房需求，促進房地產市場的活躍度。與此同時，銀行系統也積極響應，下調了房貸利率和首付比例（目前已在4%以內），進一步減輕了購房者的經濟壓力。
展望2024年，隨著經濟形勢的變化和樓市調控的需要，預計中國將繼續放開一線城市的限購政策。這一舉措不僅有助於釋放更多的購房需求，還能帶動相關產業的發展，促進經濟增長。
在當前的經濟環境下，中國房地產市場正逐步進入「穩中有降」的新常態。這一趨勢的形成，既受到國內外經濟形勢的影響，也是房地產市場自身調整的結果，這對於購房者來說，意味著購房成本的降低和購房壓力的減輕。
這裏值得一提的是，與樓市救市政策並進的是預售制的變革。受到恒大、碧桂園、融創等大型房企債務違約和爛尾樓事件的影響，預售制的問題被暴露在公眾視野中。
預售房制度作為一種特殊的銷售模式，雖然在一定程度上促進了房地產市場的繁榮，但也存在著諸多風險和問題。 預售制容易導致房企過度依賴預售款項進行開發，而忽視了產品質素和服務水平的提升。一旦市場出現波動或房企資金鏈出現問題，就容易出現爛尾樓等風險事件。
同時，預售制也容易導致購房者的權益受損。由於購房者在購買期房時無法看到實際的產品，一旦房產企業出現問題，購房者的權益往往難以得到保障。
因此，逐步取消預售制成為了當前房地產市場變革的重要方向。雖然從短期來看，完全取消商品房預售制的可能性並不大，但現在已經逐步推動減少預售制帶來的風險和問題，比如要求房地產企業提高現房銷售比例，同時降低期房比例等，以此促進房地產市場的健康發展。
第二個變化： 一線城市房價或將繼續下跌
在多數人的固有觀念中，房價的波動似乎總與二三線城市緊密相連，一線城市的核心區域仿佛總是房地產市場的避風港，房價只漲不跌。然而，近年來，市場走勢卻給這一觀點帶來了不小的沖擊。
特別是自去年開始，國內一線城市房價出現了明顯的調整趨勢。 以經濟中心上海為例，其市中心區域的房價已經由2021年的歷史高位10多萬元/平米，滑落至現今的6-7萬元/平米，跌幅高達30-40%。
而導致一線城市房價出現下跌的原因，一方面，一線城市的房價本來就很高，泡沫巨大，這些城市集聚了國家最優質的資源，包括教育資源、醫療資源、就業機會等，吸引了大量的人口流入。
隨著城市化的推進和人口紅利的逐漸消失，土地供應變得日益緊張，房價自然水漲船高。然而，任何市場的繁榮都建立在供需平衡的基礎之上，當房價高到一定程度，超出了當地居民和企業的承受能力，市場的調整便不可避免。
另一方面，疫情影響也不容忽視。 過去的幾年裏，疫情給全球經濟帶來了前所未有的沖擊，在大城市中，許多行業遭受了嚴重打擊，居民收入普遍減少，甚至出現了大規模的失業現象。
這樣的經濟環境下，人們購房的意願和能力都受到了極大的影響。即便是一些原本有意購房的家庭，也不得不重新考慮自己的財務安排，對購房計劃持更為謹慎的態度。
因此，在購房時，他們開始更加註重自身的經濟狀況和實際需求，而不是盲目追求房產的增值潛力。在這樣的背景下，2024年一線城市房價的下跌趨勢或將繼續。
第三個變化：城中村改造和預制板將被拆遷
自2013年至2019年，中國實施了一場轟轟烈烈的棚戶區改造（棚改）政策。這場政策不僅改變了無數棚改居民的命運，更在某種程度上推動了國家經濟的快速發展。在這一時期，眾多棚改居民透過拆遷補償，實作了財富的快速積累，一時間，「一夜暴富」的故事成為街頭巷尾熱議的話題。
然而，隨著時間的推移，政策方向悄然改變，從2020年開始，中國進入到了舊城區改造（舊改）時代。這意味著，過去的全面拆除重建，轉變為對現有建築和基礎設施的更新改造。
舊改時代的來臨，預示著一種更為精細、更為人性化的城市更新方式。在這一階段，各地更加註重保留城市的歷史風貌和文化記憶，同時也更加註重提升居民的居住條件和生活質素。
然而，就在我們以為拆遷將逐漸淡出人們視野的時候，一個新的訊息引起了廣泛關註：從2024年起，中國將再次迎來「拆遷潮」，這次拆遷潮的主要目標是城中村和預制板房。
這些建築由於年久失修、主體結構損壞等原因，已經成為危房，嚴重威脅著居民的生命財產安全。因此，各地決定對這些建築進行全面拆遷，以消除安全隱患，提升居民的居住條件。
拆遷潮的重新開機，無疑將為相關居民帶來重大的影響。 首先，對於那些居住在城中村和預制板房中的居民來說，他們將有機會告別破舊危險的居住環境，搬入新建的安全舒適的住房，這將極大地改善他們的生活質素，提升他們的幸福感和歸屬感。
其次，拆遷潮的重新開機也將對當地的房地產市場產生深遠影響，隨著大量危房的拆除和新建住房的建設，市場上的商品房供應將得到有效補充，這不僅能夠緩解當前房地產市場供不應求的矛盾，還能穩定房價，防止房價過快上漲。 同時，拆遷也將為開發商提供更多的土地資源，有助於他們去庫存、降低資金壓力，從而進一步推動房地產市場的健康發展。
第四個變化：將加快推進保障房建設
去年10月份，中國透過了【關於規劃建設保障性住房的指導意見】，明確表示未來5年將有600萬套保障房上市，這被外界稱之為「新一輪房改」， 這一舉措標誌著中國在住房問題上的新思路，即透過加快推進保障房建設，引導市場資源的合理配置，實作保障房和商品房市場的有效銜接。
我們需要理解新一輪房改的主要目的，不再幹預商品房市場的波動，而是負責為低收入群體提供保障房。 這不僅是各地職責的體現，更是對社會公平糊正義的追求。透過這種方式，各地致力於構建一個更為公平、合理的住房體系，使更多低收入家庭能夠分享社會發展的成果。
預計到未來，商品房市場在住房市場中的占比將降至40%，而保障房、廉租房等保障性住房將占據60%的市場份額。這意味著，商品房市場將逐漸從主流地位轉變為「小眾市場」，而保障房市場則將逐漸成為主流。
值得註意的是，保障房的價格將低於周邊的商品房價，這將大大減輕低收入家庭的購房壓力。同時，由於保障房的價格有優勢，低收入家庭購房的成本也將大幅下降。 這將進一步推動保障房建設的發展，使更多的低收入家庭能夠享受到保障房帶來的福利。
然而，保障房的建設並不僅僅是地方上的事務，它需要全社會各界的共同參與。一方面，我們需要引導開發商、投資者等社會力量參與到保障房的建設中來，另一方面，也需要鼓勵公眾積極參與到保障房的分配和使用過程中來，只有透過全社會的共同努力，我們才能實作保障房建設的長遠目標。
總的來看，中國將加快推進保障房建設，引領新一輪房改。這一舉措不僅是為了解決低收入家庭的住房問題，更是為了推動中國住房市場的健康發展，實作社會公平糊正義。未來，保障房的價格優勢將大幅降低購房成本，使更多低收入家庭能夠分享到社會發展的成果。這不僅有利於社會的和諧穩定，也有利於中國經濟的持續健康發展。
