01、一年省兩台iPhone

9月24日早9點，一場有關「金融支持經濟高質素發展」的高規格會議悄然舉行，釋出會開始不到20分鐘，中國人民銀行行長潘功勝上來就釋放了一系列「王炸」訊息。

不光有降存量房貸利率，還有降息、降準、降首付等連環招，其數量之多、強度之大都令人震驚。當日，資本市場率先做出反應，A股、港股主要指數集體飆升。但要說最牽動買房人內心的，還是盼了許久的存量房貸利率下調。

當日，潘功勝在國新辦釋出會上宣布，引導商業銀行將存量房貸利率降至新發放房貸利率附近，預計平均降幅在0.5%左右。同時，他還進一步提前透露，「LPR也將繼續下調20~25個基點。」

當前，中國存量房貸平均利率在3.9%左右，最高達到4%以上。這意味著，在降低存量房貸50個基點的基礎上，如果未來LPR被繼續下調20~25個基點，今年年底前，利率最低將被拉至3.15%。

據此，先來算一道數學題。如果存量房貸利率大幅降至3.15%，那麽，按照存量房貸利率為4.2%的貸款客戶，以100萬元商貸30年等額本息還款方式為例，每月按揭款大約可減少593元。

這樣算下來，很多買房人都心動不已。雖然實施時間、實施方案等細則還沒完全公布，但精明的業主已經開始忍不住掏出小算盤，盤算省出來的這筆錢要怎麽花了。

政策公告釋出的當天，沈雪第一時間就把利率下調的訊息發到家庭群裏。「如果真能降到3.1%，比很多銀行的信用貸都低了。手中有錢，心中不慌，到時候存個錢，理個財，買買股票也不錯。」沈雪這樣計劃著。

這兩年，無論如何理財，收益似乎都無法超過房貸利率，連5年期定期存款利率都已跌破2%了。幾乎所有人都不敢再加杠桿，提前還貸、減少負債幾乎成了大家的集體共識。沈雪也把手中幾乎所有的積蓄拿來準備提前還貸。

目前，沈雪所在的北京市，首套房貸已經降到3.4%。不過，由於趕上了房價還處於上漲通道的2021年，沈雪的房貸利率如今還站在4.75%的高位，可她還有130多萬元的商貸沒有還。

沈雪給自己算了筆賬，按照北京最新首套利率3.4%來算，以100萬貸款為例，房貸利率降低後，自己的房貸利率每月能減少月供1125元，每年節省金額13500元，「這麽算下來，一年能省兩個iPhone 16」。

同樣期盼著利率下調的，還有北京的購房人林霞。「心裏有預期會降，但沒想到進展能這麽快」，得知存量利率確定要下調的訊息後，林霞開心了一整天。

過去半年，林霞聽到了許多有關存量房貸利率下調的訊息，但每一次都只停留在傳言層面，直到這次等到了超乎預期的官方訊息。

早在5個月前，北京「430」新政出台後，林霞第一次品嘗到了政策放開後的喜悅。一直想再在北京買一套改善房的林霞，終於等來了購買資格，成了重獲買房資格的第一批買房客。

她興沖沖跑到了北京五環外，把北苑、回龍觀、新宮等區域的二手房看了個遍。5月9日，林霞相中了一套回龍觀區域的房子，房子坐北朝南，屬於小區裏最搶手的戶型。

但沒想到的是，不等兩個月後，林霞就被接連下降的新增房貸利率「背刺」了。沮喪之下，林霞和朋友們組建了一個存量自救小組，掏空儲蓄積極還款，竭盡所能地逃離被套的命運。

曾經，為了努力提前還房貸，群友們火速退了演唱會票，旅遊也不去了，大家彼此打氣，維持最基本的生活開銷。而在眾多買房人的努力之下，提前還房貸潮在今年上半年再次登上頂峰。

據統計，目前全國存量房貸余額高達38萬億元，而上半年全國14家中大型銀行的房貸余額都在減少，提前還貸熱度不減，呼籲「存量房降息」的呼聲一浪高過一浪。

盡管相關細則還未正式發文通知，但存量房貸利率下調早已是眾之所向，也是穩定市場、促進消費的關鍵。如今，房貸利率下調終於等來了，這也意味著，提前還貸潮有望得到緩解。

02、銀行屆時會統一調整

接下來，各大銀行的動作將備受關註。而具體到調整方式上，潘功勝在國新辦新聞釋出會上宣布，中國人民銀行擬指導銀行對存量房貸利率進行批次調整。

也就意味著，一旦調整，存量客戶們不再需要根據每人的LPR（貸款市場報價利率），而是將面臨統一的調整方式。當前，針對存量房貸利率調整最新落地情況，【財經天下】咨詢了國有大型商業銀行相關人士與官方客服。

多家銀行客服表示「已關註到相關新聞」「正等待監管部門出具相關細則」「正積極研究相關方案和具體操作細則」等。但對於究竟什麽時候出，以及出台方式等，誰都摸不清。

楊陽是一家國有銀行的房貸從業人員。他告訴【財經天下】：「下降是一定的，但具體什麽時候降，以什麽方式降還要等具體通知。目前還在等總行制定細則和具體執行標準，落地節奏肯定會加快。」

不過，這場突如其來的官方訊息，也給楊陽來了一個措手不及。「這次釋出會前，我們一點訊息都沒收到。」楊陽嘆了口氣，「昨天我們內部還在正常走放款流程，突然宣布降息降利率的訊息，好多客戶一聽就急了。」

這幾天，楊陽不得不挨個和客戶重新解釋，原本計劃中的放款工作也只能暫時延緩。不過，對於下一步什麽時候放款，楊陽稱：「具體什麽時間還不知道，等接到監管部門正式檔後，到時候會有銀行客服和公眾號公布操作指引。」

他進一步表示：「按照流程來講，還需要中國銀保監會下達正式檔。出了檔後，還需要報各大銀行總行，然後總行才會下文，目前都在等正式檔。」不過，目前來看，銀行已經在為這場即將到來的調整作準備，「內部在進行一系列技術支持準備工作」。

【財經天下】註意到，目前，不少銀行的App埠都顯示有存量利率下調的入口，點選進去並不能辦理。而這些存量房貸利率調整的申請埠，為去年統一調整存量房貸利率所設，並非最新上線。

目前來看，存量房貸利率調整的確切時間，還需要綜合考慮多重因素。不過，對於存量客戶來說，比起期待存量房貸利率的調整時間，更重要的還有調整方式和調整振幅，其中最受關註的呼聲便是「轉按揭」。

今年8月底就有訊息稱，國家正在考慮下調存量房貸利率，允許轉按揭，以降低居民債務負擔，提振消費。而在此次大會上，潘功勝也提到：「初期會先在本行內實施轉按揭，下一步再考慮是否需要跨行轉按揭。」

一旦開放轉按揭，意味著購房者辦完貸款後就可以換銀行，哪家銀行利率低就可以換哪家，讓銀行真正地卷起來。但實際上，目前轉按揭在銀行體系內爭議依舊很大，想要實施起來依舊堵點重重。

楊陽對【財經天下】分析道：「銀行辦理轉按揭的流程，需要先把上一個銀行貸款還清，辦理完解押後才能轉走，不能帶著抵押轉。哪怕是在本行的轉按揭，也涉及一個利率重新定價的問題。」

而對於銀行端來說，轉按揭的壓力也是實實在在的。對於此前市場傳聞放開轉按揭業務，招商銀行行長王良就曾公開表示，尚未接收宏觀管理部門、人民銀行或者金融總局的意見，也沒有征求過商業銀行等各方面的意見，「如推出會對存量按揭利率帶來負面影響」。

興業銀行首席經濟學家魯政委也進一步指出，從「轉按揭」業務開展需要考慮的問題來看，在跨行「轉按揭」業務中，要考慮抵押品的價值重估、抵押權屬的變更、不同銀行之間貸款標準不同等。

不過，可以確定的是，無論轉按揭是否可以跨行推行，其主要的目的都在於大幅下調存量按揭利率。據中原地產研究院測算，8月新房平均房貸利率約為3.3%，而存量房平均房貸利率約為3.9%，相差約60個基點。

03、存款人的利息將繼續下降

存量房貸利率降低，無疑讓身背貸款的買房人壓力變小，但對靠放貸為生的銀行卻造成一定壓力，首當其沖的就是拖累銀行息差。

所謂凈息差，指的是銀行從傳統存貸業務中獲取的利潤多寡。凈息差是銀行經營管理的「生命線」，各家銀行對此都非常重視。

截至2024年6月底，42家A股上市銀行的平均凈息差為1.64%，低於1.8%的「警戒線」。而在存量房貸利率下調後，原本的高息優勢將不再，無疑會對凈息差造成進一步壓力。

中泰證券銀行業首席分析師戴誌鋒測算，存量房貸利率下調50個基點，國有行受到的影響最大，凈息差受拖累6.4個基點。

如果利潤和息差繼續下降，銀行持續減費讓利，穩健發展的壓力必然會進一步增大。而為了緩解銀行的盈利壓力，相關存款利率的降低工作也是箭在弦上。

在降低存量房貸利率的同時，潘功勝在會上進一步表示：「預計本次政策利率調整之後，LPR還有存款利率等將隨之下行0.2%~0.25%」，這也預示著，新一輪存款利率下調即將到來。

實際上，為了緩解銀行凈息差壓力，僅在兩個月前，國有六大行已啟動過一輪存款利率下調。7月25日，國有六大行更新人民幣存款利率，其中，活期存款下調0.05個百分點，一年期以內下調了0.1個百分點，二年期及以上定期存款利率下調0.2個百分點。

隨後，12家全國性股份制銀行和各地中小銀行開始陸續跟進。尤其進入8月以來，中小銀行調降存款利率的速度開始明顯加快，銀行調整存款利率的行為達到了一個小高峰。

融360數碼科技研究院監測的數據顯示，進入8月，本輪存款利率整體下調，且中長期存款利率降幅更大；農商行、村鎮銀行3年期、5年期定存掛牌利率下調振幅更大，個別銀行降幅最高達到80個基點。

按照當前趨勢來看，新一輪存款降息預計在不久的將來接踵而至，這也倒逼不少銀行儲戶們考慮起了新的理財計劃。

在社交平台上，不少儲戶開始重新審視中長期資金的具體去向，轉向其他保值增值的渠道，如債券市場、貨幣市場等，尋求更多讓「錢生錢」的法門。

而經歷多輪「降息潮」後，銀行存款向理財「搬家」的現象也不再是少數。不少專家觀點認為，隨著存款利率下調，存款搬家的現象再現，未來銀行理財的規模或突破31萬億元的歷史高位。

對於降了存量房貸的客戶來說，提前還貸終於不再成為買房人的集體共識了。伴隨著房貸利率的不斷下跌，原本用來還房貸的錢，可以不再那麽急迫了，先花在吃喝玩樂上，關註一下眼前的幸福了。

（文中沈雪、楊陽、林霞為化名）

作者 | 竇蔻

編輯 | 費明舉

圖片來源 | 視覺中國