出品 | 子彈財經

作者 | 嬛嬛

編輯 | 閃電

美編 | 倩倩

稽核 | 頌文

截至3月31日，15家重點上市房企的2023年財報已經全部亮相。房企們的財報沒有帶給我們更多驚喜，在凈利潤方面，目前僅有華潤置地、中海地產、龍湖、萬科地產及保利發展5家房企盈利超百億，不少房企凈利潤下滑甚至虧損。

在各大房企的業績釋出會上，「現金流」「安全」「瘦身」取代「增長」「規模」「發展」等成為高頻詞。可見在行業深度調整兩三年後，市場格局已發生較大變化，發展規模和現金流安全正在達成一種新的平衡。

面對著新格局，今年1月下旬以來，北京、上海、廣州、深圳相繼出台放松住房限購的樓市新政，5年期LPR也在松綁，這都在給市場釋放積極訊號。

克而瑞數據顯示，近期，南京、成都、武漢、天津、青島等新一線城市持續升溫，其中南京新房市場3月上旬開盤去化率反彈至2022年來新高，成都新開盤專案去化率保持在60%以上高位水平。

從這個角度看，購房的需求不會一直下行。2023年末，中國城鎮常住人口達93267萬人，比2022年增加1196萬人。國務院發展研究中心市場經濟研究所副研究員王瑞民在接受媒體采訪時表示，按照75%的城鎮化率水平保守估計，中國仍至少有9個百分點的空間，城鎮人口總體將增加1.3億人，這必然會帶來新的增量住房需求。因此， 房企並不是「一蹶不振」，而是在高質素發展下，尋找新的周期和模式。

1、2024，規模與資產負債表的新天平

房地產要告別「三高」，走入新的周期，縮表成為必然。已經披露財報的房企，都著重講解了主動縮表、最佳化債務結構的行程。

最先提出「活下去」的萬科的管理層就曾數次表示，業務能力好只是一方面，還需要強化底線思維。在萬科年度報告的【致股東】中，給出的縮表行程是，透過大宗資產、股權交易兌現「蓄水池」、大規模增厚安全墊，萬科預計未來兩年削減付息債務1000億元以上。

龍湖則自2022年開始就在主動、有序地壓降負債規模。截至2023年底，龍湖的有息負債規模持續降低，三道紅線指標繼續穩居綠檔。剔除預收款資產負債率60.4%；凈負債率55.9%；現金短債倍數2.25；2026年底前無境外到期公開債券。

值得一提的是，去年龍湖全集團經營性現金流實作歷史上首次為正，龍湖表示要堅持經營性現金流為正的內生發展模式；同樣華潤置地也表示，在主動控制融資規模增長，量入為出，透過經營性現金流支持新增投資，實作內生良性發展，全年經營性現金流充足。

中海則表示，縮表要從現金流源頭管起，在土地投資端，投主流城市、主流地段，做主流產品，這樣在行業下行周期也能更加穩健，回報更優。目前中海的資產負債率為57.5%，凈借貸比率為38.7%，也繼續保持在綠檔。

中海的這條思路，也是房企的發展共性。 除了平衡好資產負債表和收入利潤外，在規模擴張上，房企們拿地都經過了深思熟慮。

從2023年拿地情況來看，房企的拿地心態正在恢復中（特別是民企）。TOP100企業中，民營企業數量增至15家，民企拿地集中在核心城市的熱點板塊。例如龍湖去年全年累計新增31幅新地，分布在深圳、上海、廣州、成都、杭州、蘇州等一線及強二線城市，現在龍湖有77%的貨值集中在高能階城市和價值區域，而且龍湖在財報中點明了「拿地成本合理」。還有濱江集團拿地也很活躍，就在幾天前，濱江集團還在杭州拿下了一宗溢價地塊，位於杭州濱江區的絕對核心。

進入2024年，各地土拍都有一個共同現象，就是拿出了「地王」級別的好地。如北京海澱今年拿出的4宗地塊被市場譽為「寶藏地塊」。貝殼研究院的數據顯示，未來5—10年房地產市場的新房增量需求中樞大約在10億平方米，需求總量規模仍然較為可觀，特別是一、二線核心城市的住房需求仍有增長空間，所以在核心城市拿地，不虧！

值得一提的是，交付力是樓市的及格線和基本盤，為提振購房者（特別是剛需和剛改）上車的信心，房企們都在交付上下了很多功夫。許多房企還是在力爭做到更好，去年龍湖共計交付14萬套房源，20%提前一個月以上交付；中海去年交房超20萬套，特別是「交付即拿證」已經被這些企業做成了標配。

看過去化解好債務壓力、看未來有序擴張、看當下做好交付，才是2024上岸後新的天平。

2、從一次性生意，到細水長流的生意

對房企來說，除了做開發以外，多元化商業營運能力的重要性逐漸走到台前，商業地產、產業地產的營運、長租公寓、物業等多元化業務，對業績貢獻的占比越來越大。

已經釋出財報的公司中，許多公司都強調第二曲線——商業營運的價值。其實曾經房企的商業營運並不受重視，因為商業地產身上有「投資周期長」「資金沈澱多」的標簽，與住宅開發「高周轉」帶來的紅利相比，不是那麽有競爭力。

但是當行業慢下來後，曾經註重商業營運等生意的房企，就有了足夠的緩沖。房企們，更看重細水長流的生意了。

例如香港老牌房企新鴻基，不僅20世紀穿越了香港樓市的各種周期，進入內地以後也在穿越內地樓市的各種周期，現在新鴻基有國金中心、環貿廣場為主的王牌商業產品線，在上海、南京、蘇州、成都等重點城市布局，能持續穩定地獲得收入，憑的就是商業營運+住宅並舉、租售並舉。

內地企業中，比較接近新鴻基模式的是華潤和龍湖。華潤提出的是「3+1」業務結構，3即以住宅、公建為主的開發銷售業務；以購物中心、寫字樓和酒店為主的經營性不動產業務；以萬象生活為核心的輕資產管理業務。「1」是圍繞城市建設與營運、長租公寓、康養、影業等業態為主的生態圈要素型業務。

龍湖也是一樣，去年龍湖的營運業務和服務業務貢獻了超60%的利潤，更是在商業租金收入上首次沖破100億的大關，2023年底，龍湖已營運商場為88座，14座商場將在2024年開業，有媒體評價，龍湖商業的「百mall時代」即將打響。有機構選取杭州、上海、武漢、蘇州四個城市為樣本，發現龍湖在當地的購物中心客流水平均遠高於城市平均水平並排名前列。

說到房企細水長流的生意，還有物業。 前幾年，部份大型房企選擇賣掉物業公司來自救。但殊不知物業公司也能提供穩定且長期的現金流，例如金茂的母公司雖然虧損，但是金茂服務的財報顯示、去年利潤約3.42億元，同比增加0.4%；龍湖的財報顯示，其服務業務板塊（包含了物業管理與智慧營造兩部份）在2023年實作了不含稅收入119.4億元，同比增長2.4%，毛利率為31%，較上年同期提升了2個百分點。萬科的萬物雲實作總收入約332億元，同比增長10.2%；毛利48.11億元，同比增長13.7%。

已經交房的小區未來幾十年都得交物業費，一個小區的物管公司就不會被輕易換掉。當許多房企賣掉物業公司後，市面上大的物業公司品牌越來越少，剩下這些頭部房企的物業品牌在行業中獲得了較高的認可度，不僅能贏得客戶信賴，還能透過高效的市場化運作擴大市場份額，為房企帶來穩定的增長。

3、2024，在「居住」上把握新發展節點

有機構調查顯示，2010—2016年，全國新房住宅成交面積一直維持在9億方，之後到2021年的五年間，成交面積大概維持在14億方，但這裏面有不少投資性需求，現在新房市場又回落到9億方的體量。萬科的調查也顯示，未來住宅建設的中樞值是10億平方米左右，但2023年住宅新開工面積不足7億平米，較2019年的高點下降了59%。短期來看，市場顯然是超跌了。

樓市為什麽還比較「虛弱」，沒有從「超跌」的勁兒裏完全緩過來？

一方面是曾經部份房企的品牌信心被瓦解，另一方面則是剛需剛改上車的時候，對於產品力信心不足。這個時候入場的新專案，夯實品牌產品力可以在市場端重新樹立自己的行業地位，市場雖然低迷，但也是品牌二次崛起的機會。

例如最近房企在「卷」產品力可真是舍得下血本，華潤的新產品，就經常跨檔配置，上海的虹橋潤璟92㎡、觀宸潤府98㎡的主流戶型，屬於剛改或者剛需，但從公區到戶內的交付水平都是高級改善標準。

好的產品力也帶來了高去化，2023年，龍湖釋出了自己的三大高端產品系：雲河頌、禦湖境、青雲闕。以200平米以上的大平層為主的重慶高端專案龍湖藍湖雲河頌，是2024年西南地區開年的搶手熱盤。在去年3月，龍湖西安大唐雲河頌也成了西安去年首個改善千人搖紅盤，100%清盤；在成都，龍湖的天府雲河頌23年全年銷售35億、濱江雲河頌開盤90天就實作全盤100%去化。

另外，房企們還在「居住」上做著多元化的拓展，除了商業地產外，長租公寓也是一個風口。 比較有代表性的就是萬科和龍湖，他們分別是行業的前兩位。據悉，萬科泊寓共營運管理租賃住房23萬間，累計開業18萬間，累計服務客戶超過80萬人，為比亞迪、騰訊、科大訊飛等超過5000家企業提供住房服務。龍湖長租公寓品牌冠寓則累計已開業12.3萬間房源；管理規模近16萬間，租金收入同比2022年增長6%至25.5億元，開業6個月及以上房源的出租率提升至96.4%，據了解，龍湖租賃版塊不僅有冠寓，還有產業辦公——藍海引擎、服務式公寓——霞菲公館等等。招商蛇口的財報中也顯示，今後戰略重點主要是長租公寓、集中商業和產業園區，從以前做住宅賺快錢、大錢變成賺小錢、慢錢，賺可持續的錢。

不難看出，房企上岸的答卷有很多種，但是萬變不離其宗，做好收入利潤的平衡和現金流管理，才能手裏有糧，再根據手裏的糧草做好規模控制，才能輕裝上陣。

財務未雨綢繆、營運及服務與房地產開發並列，龍湖是一個鮮活的案例，已經有少數房企已經成功上岸。希望在做2024的半年報的總結時，上岸的房企能平衡好「輕重資產」並列的兩個輪子，牢牢把握新的發展節點。

*文中配圖來自：攝圖網，基於VRF協定。