「以房養老」是不少人養老的保障方式，老年人將名下房產轉讓給子女或親屬，透過房產置換贍養。但是，如果子女獲贈房產後不履行贍養義務，或者事先約定了「居住權」，但子女卻要將房子賣掉，老年人的權益又該如何保障呢？
簽承諾書約定居住權
老人將房產贈與女兒
家住北京市房山區的張老太太已年近七旬，只有一套100平方米左右的房子，家裏只有一個女兒。2021年2月，她與女兒秦某簽訂了一份【承諾書】，寫明：母親張某自願將自己名下的案涉房屋，以無償贈與的方式贈送給女兒秦某，但保留自己有生之年在此贈與住房內永久性居住的權利。女兒秦某也鄭重進行了承諾。
北京市第二中級人民法院法官 肖大明： 秦某（女兒）在接受贈與後，保證對母親盡生養死葬，贍養和善待義務，並且保證母親在案涉房屋內永久居住的權利。
【承諾書】最後母女兩人和兩名見證人均簽名並按了手印。隨後，母親與女兒簽訂了房產【贈與合約】，並在不動產登記中心辦理了房產過戶手續，但未辦理居住權登記。
北京市第二中級人民法院法官助理 李政： 在簽訂了承諾書以及贈與合約之後，母親和女兒之間就產生了一些矛盾。母親找了一個後老伴，女兒覺得後老伴左右了老母親的意誌，所以因為這個事跟母親之間可能產生了一些矛盾和隔閡。
房子過戶兩個月後，母親發現，女兒秦某正在背著她悄悄將房子賣掉，並透過房產中介已與買房人簽訂了房屋買賣合約。為了保障自己養老，阻止房子被賣，她就到不動產登記中心對房子進行了異議登記，這樣的直接結果就是她女兒未能與買房人辦理網簽和房產過戶手續。
母親將女兒訴至法院
要求撤銷房產贈與
明明在贈與房產前，白紙黑字寫了要保障母親在房子內的永久居住權，為什麽房子過戶後女兒很快就要背著母親將房子賣掉呢？年近七旬的張老太太覺得，這套唯一的房子一旦被賣，自己的養老就徹底失去了保障，於是把女兒起訴到法院，要求撤銷房產贈與合約。
母親張老太太將女兒訴至北京市房山區人民法院，主張自己當初同意將房子贈予女兒是附義務的贈與，女兒需履行贍養義務並保障自己在案涉房屋的永久居住權益。女兒未對自己履行贍養義務且過戶後很快將案涉房屋出售，違反了雙方的約定。
北京房山法院受理該案後發現，全國法院和北京轄區內各基層法院在處理類似案件時，對附義務贈與合約變更、撤銷的相關法律規定理解不一致，存在不同裁判標準。於是根據相關規定，向北京市第二中級人民法院報請提級管轄。
北京二中院裁定提級審理該案後，組織了審判業務專家審理該案。法庭上對於為何要背棄承諾將房子賣掉，女兒秦某做了解釋，也給自己母親寫了一份檢查。
北京市第二中級人民法院審理後認為，母親張某對案涉房屋的贈與應系附義務的贈與，根據【承諾書】的約定，所附義務為女兒秦某對母親張某盡到贍養義務，並確保其對案涉房屋的居住權益。而女兒秦某在接受案涉房屋贈與及辦理過戶後不久，即與案外人簽訂房屋買賣合約，出售案涉房屋，構成對贈與合約所附義務的違反，最後判決撤銷雙方簽訂的房產【贈與合約】，女兒秦某於判決生效十日內協助母親將案涉房屋變更登記至母親名下。目前該判決已生效履行。
法院判決撤銷房屋贈與合約
有何法律依據
在本案中，法院最後是判決撤銷了房屋【贈與合約】，那判決的法律依據是什麽？老人在贈與子女房產或者大額出資幫助子女買房的情況下，如果養老出現問題，該如何保障自己的權益呢？
法官介紹，本案判決撤銷房屋【贈與合約】的主要法律依據有兩個，中國【民法典】第六百六十一條規定：贈與可以附義務。贈與附義務的，受贈人應當按照約定履行義務。【民法典】第六百六十三條規定：受贈人有下列情形之一的，贈與人可以撤銷贈與：
（一）嚴重侵害贈與人或者贈與人近親屬的合法權益；
（二）對贈與人有扶養義務而不履行；
（三）不履行贈與合約約定的義務。
贈與人的撤銷權，自知道或者應當知道撤銷事由之日起一年內行使。
北京市第二中級人民法院法官 王磊： 就上一個案件來說是基於贈與人在贈與受贈人財產的時候，合約裏約定了相應的居住權的義務，因為受贈人沒有履行居住權的義務，所以按照民法典第六百六十三條的規定，贈與人享有這個法定撤銷權。
什麽情況下
老人能撤銷對子女的贈與？
現實中，很多父母出於無私的愛在把房產或者大額現金給子女時，可能很多都不會像本案這樣寫一個書面的【承諾書】，約定雙方的權利義務，那一旦財產贈與子女後，子女不孝，老人的養老出現問題，老人能不能再把這些財產要回來呢？
北京市第二中級人民法院法官 王磊： 子女對於父母來講，是一種叫撫養義務或者叫贍養義務，按照老年人權益保障法的規定，這種義務包括經濟上的供養，精神上的撫慰，以及生活上的照料三個方面。所以如果當子女不履行這些法定義務的時候，贈與人是均可以向法院起訴，要求撤銷贈與。
父母和子女對簿公堂畢竟傷害感情，要避免類似的事件發生，法官建議老人在把房產贈與子女時，最好簽署一份書面的贈與協定，把對房屋的居住權、子女對自己的贍養義務等重要事項都寫進去，並且要對房屋的居住權進行登記，保障自己老有所居。
北京市房山區人民法院法官 萬會兵： 對於老人居住權的保障，我們建議老人和子女之間應該簽訂一個書面居住權的協定，而且應當到房產登記部門去做登記，這樣老人的居住權利就得到了保障。
為了支持子女買房，很多父母都會傾盡自己所有，如果出現父母把資金都給了子女，子女又不孝，不履行贍養義務的情況怎麽辦？法官建議，老人在把大額資金轉給子女時，最好讓子女寫一個收條或借條，並保留銀行卡的轉賬憑證，這樣，一旦養老出現問題，就可以向法院主張要回借款來保障自己的權益，使自己老有所養。
