今年1月至2月，在去年同期基數較高的情況下，新房銷售面積和銷售額同比下降較多。如何看待當前房地產市場形勢？幾個新特征值得關註。
從需求端看，有兩個「好於」。盡管近兩年房地產市場處於調整轉型中，新開工和銷售等數據都是同比負增長，但也有一些亮點。
二手房成交量好於新房。2023年二手房網簽成交7.1億平方米，達到歷史峰值，同比增長42.6%。今年1月延續了這一成交上升態勢，同比增長41.7%，環比增長1.7%。目前有13個省份的二手房成交量超過新房，這是之前從未出現過的現象。二手房成交量上升，一方面有供應量多、議價空間大的因素，另一方面也表明，只要房子價格、區位、配套、服務合適，需求仍然存在。這對房企提出了更高要求，未來房企不僅要有與同行競爭的能力，還要有與二手房競爭的能力，能否以終為始、以需求為核心，提供綜合品質更優的產品和服務是一個考驗。
現房銷售好於期房。根據國家統計局數據，自2022年1月至2月，期房出現銷售面積同比負增長，2022年全年最大負值為-28%，2023年底為-14.1%。但在此期間，現房銷售始終為正增長，2023年全年同比增幅為18%，表現明顯好於期房。從占比上看，2023年現房銷售面積占比為22.5%，較2022年提升了5.2個百分點。現房銷售持續增長，表明民眾對房企經營風險仍有擔心。我們看到，從2022年下半年開始，政府著力保交樓。住房和城鄉建設部會同國家金融監督管理總局推進建立城市房地產融資協調機制，支持房地產計畫開發建設，一視同仁滿足不同所有制房地產企業合理融資需求。據悉，31個省份312個城市已建立房地產計畫融資協調機制，分批提出可以給予融資支持的房地產計畫「白名單」並推播給商業銀行。截至2月底，商業銀行快速進行計畫篩選，審批透過貸款超2000億元，這有利於穩定預期。而現房銷售增長，表明市場上投資性需求減少，也與國家鼓勵現房銷售大方向一致。
從供給端看，有兩個「優於」。2023年，新房銷售面積11.17億平方米。經研究可以發現，在供給端也有明顯的新特征。
「三好」房企的表現優於整體市場。在當前的市場環境下，房地產企業需要「三好」才有競爭力。一是資產品質好，即開發計畫所處的區位好；二是產品和服務競爭力好，即所開發的產品和服務符合當下市場需求，目前新房市場上的改善性需求明顯多於剛需；三是企業管理好，即杠桿率不高、內控管理自律性強等。目前符合「三好」標準的房企，多數是央企和深耕地方的優質房企。根據中指研究院數據，2023年排名前10位的房企銷售額下降11.7%，低於前100位房企銷售額同比下降17.3%的水平。這說明，「三好」房企在市場上有競爭力，發展前景更好。過去，行業主要從百強看房企競爭力，未來，要從「三好」角度看房企，尤其是那些深耕地方的優質房企。
頭部城市市場優於整體市場。當前房地產市場分化仍在繼續，根據中指院數據，2023年排名前20位城市新房銷售面積占全國的比重達20%，比2022年提高了4個百分點；這部份城市住宅用地出讓金占全國比重達53%，其中，上海、杭州、北京、蘇州、成都、廣州、南京均超千億元。今年前2個月，北京土地出讓市場表現良好，1月份出讓4宗地塊，平均溢價率8.9%，2月份出讓5宗地塊，其中兩塊地溢價率均為15%。這說明，房地產企業對經濟實力強、就業形勢好的城市市場有信心。
過去房地產市場是個新建商品房為主的市場，未來隨著房地產業不斷成熟，新房市場和二手房市場、保障房和市場房、租賃房和自住房、新建開發和存量更新共同構成住房房地產體系。建議有關部門釋出更全面的數據，讓全社會更便利、更全面地了解房地產業的變化和趨勢。
