東莞城市中心夜景。江小亭/攝
寫在前面
市場中有最真實的聲音。
2024年一季度結束了，我們可以看到，房地產市場整體上還沒完全走出下行狀態，銷售面積和銷售額同比降幅較大，土地成交也在持續縮量，行業交織著迷茫與焦慮。一季度全國主要城市房地產市場發生了什麽？為此，我們推出了「2024一季度樓市觀察」系列報道，希望以更寬泛的角度、更深入地方式透視市場，發現問題，發現機會。
江小亭/發自東莞
2020年，東莞曾以房價漲幅全國第一姿態出圈，高位之上緊隨而來卻是房地產行業的整體下行，從風頭無兩到急轉直下，這座「新一線」城市樓市可謂充滿戲劇性與挑戰，也讓過程中的不少房企和買家始料未及。
當前，樓市寒意仍在籠罩，為賣房開發商和二手房業主們正使出渾身解數。
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降價遭遇鄰居幹預
「我一直以為賣房是自己家的事，好不容易狠心降價，沒想到買家還沒等到，等來的卻是鄰居們的‘問候’」。
因有置換需求且工作地點有變，加上考慮到當前新房價格也相對友好，劉夢早有將手上一套小三居賣出的打算。房源位於東莞市鎮區，從一開始掛牌210萬元無人問津，到房產中介人士不斷說服，劉夢不得已調低價格，目前掛牌價格已經到了185萬元。不過，目前該小區同戶型掛牌價普遍在200萬元上下。
「因為降價，同小區業主在微信群裏直接@我，問我為什麽掛這麽低的價格，並要求我趕緊加價；一些沒在掛牌的鄰居也附和著，認為我現在的掛牌價拉低了整個小區房價水平。」劉夢表示，但二手房屬於個人財產，想賣多少是自己的自由，最主要的原因是降不到位沒人看房，更別說賣出去了，現在賣房真的是越賣心越累，像在打一場硬仗。
事實上，降價賣房被鄰居說的有關訊息並不少，除了像劉夢這種頂住壓力繼續低價掛牌出售的，也有業主在鄰居們的「圍攻」下無奈撤盤或調高價格。據悉有小區業主甚至還專門組建了「房價維護小組」，時刻緊盯並制定價格底線，有低於該價格的房源上線馬上聯系調整；不著急賣房或無出售意願的業主，也鼓勵去房產中介平台以較高價格掛牌。
買家為促成交不斷降價妥協已然成為二手房交易常態。根據中原地產研究院數據，過去的一季度東莞二手房成交價仍在下行，全市成交均價19836元/平方米，環比下跌5%，同比下跌15%。
其中，尤以過去投資客集中的小區成交價降幅明顯，如樓市高峰期成交站上「5字頭」的東莞松山湖的金域松湖專案，當前不少房源已回落至「2字頭」，近乎下調50%；「我們小區的三房以前300多萬元，現在200萬元都有掛牌」，東莞虎門一標桿小區業主提到。
東莞某小區。江小亭/攝
支撐劉夢願意在房源價格上做出較大妥協的原因，是新房市場價格的同步下探。
據合富研究院數據統計，今年一季度東莞一手住宅成交約3900套，同比大幅減少49%，創近7年新低，其中網簽均價同比下降5個百分點至約28900元/平方米。
面對市場的調整，開發商顯然成了焦慮的一方。從主城豪宅盤紛紛放低身段啟動分銷，到專案普遍打折降價，以及各種特價房、一口價、緊跟熱點的「賣房送小米SU7 MAX」，乃至涉嫌違規的「低首付」「零首付」等操作，當下房企為去化可謂絞盡腦汁。
最利好銷售的當屬降價，從多盤公開釋放的價格資訊整理來看，過去僅存在於東莞東部個別專案的「1字頭」如今還在大幅蔓延，臨深的鳳崗、經濟強鎮虎門等都未能幸免，諸如鳳崗的怡好相伴裏、世紀時尚豪園，虎門的濱海璽悅府等個盤部份特惠房源甚至下探至了「1字頭」起。
「這一輪價格回呼下，東莞部份區域已經不僅僅是回到2019年房價猛漲之前的水平了。」多位東莞地產人士表示。
但即便是房價不斷突破下限，銷售數據卻依舊難言樂觀。
據合富研究院數據，3月份東莞一手住宅僅成交了1520套，同比減少5成；整個一季度全市一手住宅成交3873套，同比減少46%，「小陽春」沒有如期而至。
對於成交低迷，合富研究院高級分析師李興旺表示，一季度供應量低也直接影響了成交量，過去的一季度東莞一手住宅供應量為3238套，同比減少4成，尤其3月份新增供應只有722套，同比減少近8成。
因市場態勢不好，也有如前海控股於塘廈開發的桂灣府、虎門的濱海港灣、寮步建鼎匯悅等多個專案未入市的情況。
「一方面是賣不動專案處於持銷狀態，另一方面也反映出房企入市積極性不高。」對於「小陽春」表現一般，有房地產人士分析表示。
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有房企正逐步撤出東莞
新盤供應量較少是一方面，土地供應量也在銳減。
2月底，東莞市自然資源局公布了【東莞市2024年度建設用地供應計劃】。從供地計劃來看，2024年東莞擬供應建設用地總量為1180.6萬平方米，其中住宅用地供應計劃僅6宗、46.26萬平方米，較之前大幅減少。其中，南城和東城各有兩宗，塘廈鎮則占據兩宗，顯示出政策對城區和東南臨深片區的偏好。
另外，這一年住宅用地供應方向明顯傾向於城市更新專案，這可能意味著政府正在推動城市內部的改造和再發展，而不是簡單地擴張城市邊界。除了住宅用地，保障性住房用地供應也表現出小體量、好地段、高集中度的特點。
「考慮到一級市場熱度對二三級市場同步帶來的影響，在行業信心仍較脆弱的情況下，盡可能保證掛牌地塊都有接手方是有關部門的工作，最終出現在供地計劃上的6宗地塊大概率都能成功出讓。」當地一房企人士表示。
面對艱難的市場狀況，規模收縮乃至隱退東莞市場正成為不少房企的選擇。某深圳企業早前曾透露，其公司主要任務就是消耗現有貨量，在東莞已沒有投資崗，短期也不會在東莞擴張。目前該企業旗下專案銷售的折扣力度較大。
不過，也有諸如綠城、建發等近年來新進面孔仍在釋放深耕東莞市場的訊號。據綠城東莞相關人士介紹，除了現在在售的東城綠城桂語旗峰專案，團隊當下還在與多宗土地、專案積極接洽，年內於莞的目標是「代建 開發」實作7個專案落地。
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「世界工廠」的流量密碼失效了？
從2020年房價一躍而起漲幅沖至全國第一，到如今降價艱難走量、寒意彌漫，東莞樓市急劇變化的背後除了整個地產下行因素外，與這座城市「失速」的經濟狀態也密切相關。
2023年，東莞生產總值11438.13億元，位居全國第24位元，但增速僅2.6%，全國26座萬億GDP城市中居末位，同時也是廣東省增速最慢的一個城市。
在受訪專家看來，制造業承壓、外貿增速放緩是東莞經濟「失速」的主因。
國家高端智庫CDI研究員宋丁在采訪時提到，東莞的制造業雖然強大，也有「世界工廠」的美譽，但總體形態卻以中低端產業為主，自有知識產權、高尖端產業太少，同時城市的外貿依存度又非常高，特別是很多訂單要出口到歐美。當面對國際經濟形勢變化，訂單銳減加上企業外遷等，對於這座以工業為基石的外向型經濟城市而言壓力顯然。
參考多方數據來看，2022年東莞出口總額為9240.1億元，同期GDP為11200.32億元，即外貿依存度高達82.5%，位居當時全國第二。2023年，東莞出口總額同比下降了8.9%至8460.9億元。外貿訂單的減少直觀影響著當地企業的發展，部份工廠的停工歇業公告被陸續掛上公共平台。
此外，在宋丁看來，一個真正發達的現代制造業一定有一個非常強大的服務業配套，但東莞在某種意義上卻是一個沒有中心的城市，或者說中心的凝聚力、CBD聚合力、綜合服務能力等相對薄弱，制造業受困下，缺少像廣深那樣有足夠的金融、服務業來補充，最終影響到經濟增速。
悲觀的經濟氛圍同步傳導至樓市。「很多工廠搬遷走了，就業人口相應減少，對房地產的需求也自然減少，加上房地產大形勢不好，所以今年以來我們看到東莞的樓市還是比較低迷的。」宋丁進一步提到。
在住房回歸自住，回歸追求品質、宜居的趨勢下，東莞一直以來各鎮街相對獨立的「散裝」城市格局也再一次表現出了局促的一面。
翻看各大社交平台，城市面貌一般，工廠、城中村交錯，僅開通了一條37.8公裏長的地鐵等事關城市面貌、基建的吐槽聲不斷，過去野蠻生長時期留下的行政區劃弊端正成為制約今天這座城市人居發展的障礙物。
廠房、城中村紮堆的東莞。江小亭/攝
不過，面對時代浪潮下的變局，東莞也一直在尋求破局之路。
城市發展格局上，近年來「強心」概念被提出，東莞CBD如火如荼建設並初現成果；產業方面，圍繞高質素發展的首要任務，城市也在不斷加快由「制造」向「智造」轉型，大力發展戰略性新興產業，同時重磅籌碼吸引全球資金、企業進莞，推動東莞從世界工廠向全球創新高地轉變。
「一是聚焦細分領域，企業正在向專精特新轉變，雖然它們體量不大，但是在產業鏈中處於不可或缺的位置；二是進行數碼化叠代；三是研發水平非常高，創新能力很強；四是在搶占產業話語權」於近期的一場論壇上，財經作家吳曉波談論著東莞制造業當下正發生的積極變化。
值得一提的是，今年前兩個月東莞主要經濟指標開局良好，呈現回升向好態勢。
