圖源：卡樂圖片 賈瓊/攝
5月17日，新一輪個人住房貸款最佳化政策釋出，明確取消全國層面房貸利率政策下限、下調房貸首付款比例和公積金貸款利率。隨後，全國各地相繼推出了落地細則，多地還出台了取消限購、「以舊換新」等一系列調整最佳化房地產政策措施。
5月27日晚間，上海「滬九條」橫空出世，成為一線城市樓市新政「先行者」。
從上海新政來看，在進一步最佳化住房限購政策、支持多子女家庭合理住房需求等維度的同時，對住房信貸政策的最佳化力度超出市場預期，包括調降首付比例10-15個百分點、下調房貸利率下限60-70BP，調整後首套房貸利率最低由4.1%降至3.5%。
此次上海切實刺激購房需求的同時，也讓市場對一線城市政策調整的預期大幅升溫。
調整限購
5月27日，上海市住房城鄉建設管理委、上海市房屋管理局、上海市規劃資源局、上海市稅務局等四部門聯合印發【關於最佳化本市房地產市場平穩健康發展政策措施的通知】(以下簡稱【通知】)，提出調整最佳化住房限購政策、支持多子女家庭合理住房需求、最佳化住房信貸政策、支持「以舊換新」以及最佳化土地和住房供應等九條政策措施，更好滿足居民多元化居住需求。【通知】自2024年5月28日起施行。
【通知】明確調整最佳化住房限購政策。主要包括七個方面：一是非本市戶籍購房社保年限由5年調整為3年;二是非本市戶籍單身人士可購買外環內二手房;三是人才購房由3年改為2年，範圍由產業片區擴大為行政區;四是取消離婚三年合並計算限購套數的政策;五是取消贈與5年內計入贈與人住房套數的政策;六是支持企業購買小戶型二手房;七是多子女家庭可額外增加一套購買名額。
【通知】進一步縮短非滬籍居民購房所需繳納社保或個稅年限。將非滬籍居民購房所需繳納社保或個稅年限從「連續繳納滿5年及以上」調整為「連續繳納滿3年及以上」;新城以及南北轉型等重點區域的非滬籍人才購房相應從「連續繳納滿3年及以上」調整為「連續繳納滿2年及以上」，自貿區臨港新片區的非滬籍人才購房繼續執行「連續繳納滿1年及以上」規定。
與此同時，通知明確，擴大重點區域非滬籍人才以及非滬籍單身人士購房區域。立足促進區域職住平衡，將新城以及南北轉型等重點區域的非滬籍人才購房區域，擴大至所在區全域;非滬籍單身人士購房區域，擴大至外環內二手住房。
「非滬籍單身人士購房擴大到外環內二手住房，換言之，現在外地戶口單身人士可以在全市購買1套二手房。這一舉措可以讓買家有更多選擇余地，如果選擇購買外環內二手房也意味著盤活存量市場，讓改善型買家有機會賣掉手裏的二手房再去購買新房，有助於打通新房和二手房之間的置業鏈條。」上海中原地產資深分析師盧文曦稱。
中泰證券研究所政策團隊首席分析師楊暢表示，上海房地產政策措施做出了積極調整，率先表明了核心城市、一線城市對中央要求的響應。
「通知明確提出，擴大重點區域非滬籍人才以及非滬籍單身人士購房區域，尤其是‘非滬籍單身人士購房區域，擴大至外環內二手住房’，而且大幅降低了社保年限要求，這意味著將外環內的二手住宅，向剛性需求積極放開。」楊暢表示。
史上「最低首付比」
除了限購放寬外，上海此次政策還明確最佳化住房信貸政策，從商貸和公積金貸款、首付比例、利率、額度等多個維度持續降低房貸成本，並提出「探索透過國有平台公司等主體收購、躉租適配房源，最佳化住房保障供給」。
【通知】提出最佳化住房信貸政策。主要透過降低商貸利率、降低首付比例以及提高公積金貸款門檻等為購房者減負。
一是商貸首付首套從30%降為20%，二套首付由50%降為35%，重點六區為30%;二是商貸利率首套由4.1%降為3.5%，二套從4.5%降為3.9%，重點六區為3.7%;三是公積金貸款額度由首套120萬元調整為160萬元(多子女家庭再上浮20%)，二套貸款額度由100萬元調整為130萬元。
值得關註的是，此次上海落實「517」政策，將首套住房最低首付款比例調整為不低於20%。對此，上海易居房地產研究院研究總監嚴躍進點評稱：「上海是‘517’新政後，一線城市中第一個出台’一攬子’政策的城市，包括系統性降首付、降利率，最佳化限購等，目前，從首付來看，這是上海歷史上最低的首付比例，上海樓市自此迎來歷史上的政策寬松期。」
購買首套住房的職工，個人公積金最高貸款額度提至80萬元，家庭公積金最高貸款額度提至160萬元。多子女家庭貸款購買首套住房，最高貸款額度在此基礎上上浮20%，即最高可達192萬元。購買二套改善型住房的職工，個人公積金最高貸款額度調整至65萬元，家庭公積金最高貸款額度提高至130萬元。
由此來看，此次調整後，上海作為一線城市的商貸首付執行比例已經與全國水平貼近。而房貸利率方面，首套房下調振幅高達60BP，即由LPR(貸款市場報價利率)-10BP調整為LPR-45BP，加上今年LPR降息25BP，二套房貸利率下調振幅也在60-70BP。公積金貸款方面，除了此次額度提升，此前上海已經跟進「5·17新政」將公積金貸款利率下調。
易居房地產研究院研究總監嚴躍進表示，此次上海出台一攬子房地產政策，將發揮積極作用和效應。
首先，政策立足房地產市場供求關系新變化、人民群眾對優質住房新期待，同時充分結合近期國家調整最佳化住房信貸政策等精神，充分體現上海因城施策、綜合施策導向。其次，此次政策統籌市場和保障、存量和增量，在提升住房品質、促進職住平衡同時，更好滿足了居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求。另外，政策落地和實施，將更好引導市場預期和增強市場信心，也將進一步促進上海房地產市場平穩健康發展。
一線城市調整預期升溫
作為重要的樓市風向標，北上廣深的政策調整具有更強的訊號意義。
有業內分析預計，其他三個一線城市及其他各省市也會積極跟進，特別是現在仍保留限購的七地(北京、廣州、深圳、石家莊、海南、天津)大機率會在現有限購的基礎上進行調整。
尤其在「517新政」後，市場對一線城市房貸利率加點、首付比例調整的預期和討論增加。近期廣東市場利率定價自律機制按照因城施策原則，對部份城市的差別化住房信貸政策作出調整，但調整範圍是除廣州、深圳外的19個城市。
此次上海先行，給市場帶來更高預期。從房貸政策來看，盡管房貸利率整體已經處於歷史低位，但相比之下，一線城市的商貸利率仍高出全國水平，這一差距隨著近期新一輪政策落地將變得更加懸殊。據了解，截至今年4月末，全國343個城市中已經有67個取消了首套房貸利率下限。而據華泰證券的數據，目前僅一線城市首套房貸利率高於3.75%，僅8城二套房貸利率高於4.15%。
從「517新政」內容來看，主要從首付比例、全國層面利率政策下限、公積金貸款利率三方面為購房者減負。中指研究院市場研究總監陳文靜此前表示，上述幾條政策一線城市同樣存在下調空間和預期，以進一步降低購房者置業門檻。不過，也有機構人士表示，一線城市未來走向仍取決於市場表現和情緒，考慮到存量與增量差異等因素，整體可能還是維持偏謹慎態度。具體到數據層面，關鍵是看前期政策助推的小高峰會否持續。
在此背景下，有市場人士分析，上海新政內容豐富且安居導向明顯，提振市場信心和需求的效果可期。國家統計局數據顯示，截至4月，北上廣深四大一線城市中，僅上海新建商品住宅價格維持在同比和環比正增長，其余三大城市降幅有擴大趨勢。二手房方面，四大一線城市房價同、環比仍處於負增長，且除深圳外降幅仍在走闊趨勢中。
來源：微信公眾號「財智頭條」綜合自：第一財經、證券時報、新京報、中國新聞網等
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